上海房屋买卖律师通过结合实际案例为我们讲解居住权

　　居住权是指在合同或者遗嘱的基础上为满足生活需要而占有和使用他人房屋的权利。自《民法典》实施以来，出现了大量涉及居留权纠纷的案件。那么实务中，居住权纠纷有哪些常见的争议焦点？如何进行理解并有效提高运用居住权规则？上海房屋买卖律师通过结合实际案例、学者研究观点对此我们做出梳理。

　　第一，居住权的设立是否必须以书面合同为基础

　　根据《民法典》 ，“居留权的确立，当事人应当以书面形式订立居留权合同”，“居留权的确立，应当比照适用本章的有关规定”书面合同和遗嘱成为法院确定是否确立居留权的依据。

　　在缺乏学习书面协议的情况下，当事人很难以进行事实履行企业合同为由，要求人民法院可以确认居住权已存在：

　　案例：（2021）Hu02闽中11744号

　　法院认定： 张（父女关系）没有签订居留权合同，张不同意确立有争议的住房居留权，双方没有达成协议； 张部考虑到与张的父女关系，只是让张住在有争议的住房。可以得出的结论是，没有关于居留权的书面协议。对于因张某履行并接受其合同义务而形成的居留权合同关系的上诉理由，法院难以采纳。

　　对此，上海市第一中级人民法院院长马强则认为：“书面表达形式发展属于企业合同的形式进行要求，而合同管理形式主义只是一个合同主要内容的外在行为表现”，因此，“除非法律、行政法规作出特别规定，否则，合同形式不应当积极影响经济合同的订立与效力……在民法典对居住权合同形式的后果就是没有问题作出明确具体规定的情形下，认定口头订立的居住权合同未成立或者无效，缺乏完善法律理论依据”。［1］

　　因此，有必要判断口头居留权合同是否为多方当事人所接受，是否有其他证据证明口头合同的存在。 然后对口头订立的居住合同的存在和成立作出认定。

　　第二，居留权的设立时间为合同、遗嘱的生效时间或者居留权的登记时间

　　《民法典》规定，“设立居住权的，应当向登记管理机构可以申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 对于社会实践中居住权制度设立的具体工作时间，存在一些不同学生认识。

　　对于以遗嘱行为方式可以设立居住权的，清华大学法学院院长申卫星教授等［2］认为，须着重研究考查学生继承发展情形下物权变动的两个不同阶段：

　　第一阶段是由死者死亡引起的，即遗产从死者的所有权转移到死者的共有，这是一种不以法律行为为基础的产权变更。 《民法典》第230条和第1121条规定，居住权作为房屋所有权的负担，在继承范围内影响房屋的市场价值，涉及拍卖顺序和遗产债务清偿的实现方式。因此，居留权是在死者去世后确立的，由继承人分享。

　　在共同财产分割的第二阶段，共同继承人之间发生了物权变动，这一阶段并非直接因为继承而发生，而是继承事务之后继承人之间物权的新变化。在这一点上，如果分割是通过协议或意愿，这是一种法律行为引起的物权变更，根据《民法典》第368条，居留权自登记时起生效。

　　因此，在现阶段，居住权权利人基于意志的单方法律行为取得的居住权仍应参照和适用本章中的"登记有效主义"规则。当然，如果现阶段有生效裁判文书确认某一案件的居住权，属于法律文书引起的物权变动。根据《民法典》第二百二十九条规定，法律文书生效时生效。

　　马强院长可以认为［3］，遇到所有权与居住权发生矛盾冲突的情况，要区分进行具体实际情况：

　　当事人之间订立居住权合同，但不能登记，当事人一方悔改，请求确认合同无效，应当审查合同的效力。 则双方的权利和义务都受到约束，一方可以根据合同判断继续履行登记义务。

　　房屋所有权人在双方签订居住权合同后出售房屋，导致房屋买受人的权利与居住权人的权利发生冲突的，应当核实买受人是否知道居住权的设立，居住权人是否可以在其他地方居住，居住权的设立是否基于社会保障或者投资目的等。选择参照 "买卖不破租赁 "规则保护居住权人的利益，或者选择根据善意取得规则保护房屋购买人的利益。

　　现有的法院判决已经见证了以登记时间作为确立居留权时间的案例：

　　案例：（2021）京0106民初34102号

　　法院认定： 在本案中，金与朱在民政部门签订了离婚协议，对本案的住房协议，但双方均未向房屋管理部门登记，居留权不成立。

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