二手房买卖遇到问题怎么办？上海房屋买卖律师带你看看下面的案例。
2020年4月，杨先生经房地产经纪人介绍，决定购买思明区的房地产。4月13日，杨先生与卖方陈某签订销售合同，约定房地产总价940万元，定金150万元。但由于房屋违法建设，交易受到限制，双方同意先支付20万元定金，交易限制解除后再支付130万元。
签约第二天下午，市教育局发布听证会公告，该房屋告，该房屋很可能被划入厦门一所重点小学的招生区。买家杨先生说，卖家陈某得知后不会后悔。此后，杨先生多次敦促陈解除交易限制。5月16日，市教育局正式宣布，该房地产位于厦门一所重点小学的招生区。
直到2020年8月中旬，限制才解除。在准备贷款的前一天，杨先生接到中介的电话，说陈某已经在6月份迁入了自己和儿子的户口，并使用了重点小学的学位。杨先生说，他没想到第二天会去看房子，发现对方在办午托班。
由于双方协商失败，杨先生向法院起诉，要求办理转让手续，但房地产总价应降低80万元，并要求陈支付40万元的违约赔偿。
卖方占据重点小学学位要赔偿多少？
卖方陈某辩称，杨先生买房不是为了孩子上学，没有那么大的损失。主要原因如下:一是杨先生的孩子已经在思明区入学，不符合转学条件；第二，在签订合同时，杨先生要求增加协议，允许将房子转售给亲戚朋友；第三，8月中下旬，小学招生已经过去，转学申请期限仍在对接交易。
此外，陈还表示，在签订合同时，他曾表示，如果是重点小学的学位，他的孩子将很快上小学。陈认为，房屋交易价格超过每平方米7万元，如果确定出售房屋进入厦门重点小学招生范围，价格会更高。
房地产经纪人的工作人员也作为证人出庭。工作人员表示，根据之前房地产分配的小学，每平方米的单价超过7万元，符合市场情况。如果空户可以上重点小学，同一户型的单价超过9万元。如果使用学位配额，交易价格将不可避免地受到影响。
法院还委托评估机构评估未占用房地产学位和已占用房地产学位的市场差异。但评估机构认为，评估事项难以准确回评估。
法院酌情认定产总价降低37.6万元。
法院认为，在签订合同时，陈及其子女的户籍没有迁入房屋，学位也没有被占用。根据双方的合同和交易习惯，应确定双方约定的交易目标是未占用户籍和学位的房屋，总购买价格为未占用户籍和学位的价格。在合同履行过程中，陈迁入户籍，占用学位。根据目前的招生政策，该房屋在6年内不再享有学位权益，客观上导致市场价值贬值。陈在履行合同时存在缺陷，应当承担违约责任。最后，法院裁定，双方的销售合同价格降低了37.6万元，并赔偿了存款的占用利息。
判决作出后，双方提起判决和利息诉讼，判决生效。目前，双方正在主动履行判决。杨先生先履行支付义务，然后共同办理贷款和转让手续。
法官认为，在评估机构无法评估的情况下，房地产减少的价格由法院依法酌情确定。根据房屋用于生活，不用于投机的定位，促进教育资源的平衡配置，防止学区房屋投机的审判价值取向，应排除当地过热环境、员工不合理价格认知、提倡房价评论报告等因素，认真识别学位价值，依法识别违约责任，充分救济合同方，有效处罚违约方，向社会反对学区房屋投机的明确信号。在本案中，原告提出了高达120万元的学位损失要求不合理，最终酌情支持30多万元，占房屋总价的4%。上海房屋买卖律师
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