商品房买卖预约合同如何认定？上海房产律师带您了解

　　商品房是指在建筑工程竣工后进行销售、出租或者以其他方式转让的房屋。而商品房买卖预约合同是商品房买卖合同的先期协议，其具有约定双方意向、确定交易条件、明确违约责任等作用。本文上海房产律师将围绕商品房买卖预约合同的认定展开讨论，重点探讨在上海地区相关法律法规的适用。

　　一、商品房买卖预约合同的法律效力

　　（一）买卖预约合同的法律地位

　　买卖预约合同是指在商品房买卖合同成立前，双方约定的先期协议。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二十六条的规定，买卖预约合同属于合同的一种，具有合同的法律效力，即双方必须履行约定的条款。

　　但是，买卖预约合同的效力受到限制。依据《合同法》第二十八条的规定，当事人约定先签订买卖预约合同，后签订买卖合同的，应当在买卖预约合同中明确标明买卖合同的签订时间、内容、价格等主要条款。否则，买卖预约合同无效。

　　（二）买卖预约合同的解除

　　在买卖预约合同履行过程中，双方一方有权要求解除合同的情形，需要符合以下条件：

　　1.对方违约，且违约行为对本合同的履行造成重大影响；

　　2.一方因不可抗力不能履行本合同；

　　3.一方提前通知对方要求解除本合同。

　　需要注意的是，如果买卖预约合同的解除给对方造成了损失，解除方应当承担相应的赔偿责任。

　　二、上海地区相关法律法规的适用

　　上海市是我国经济发展最为活跃的地区之一，商品房交易量也十分庞大。因此，在上海地区进行商品房买卖预约合同的认定，需要考虑当地的相关法律法规。

　　（一）上海市商品房销售管理办法

　　上海市商品房销售管理办法于1996年颁布，是上海市商品房销售方面的主要法律法规。该办法第十四条规定，商品房买卖预约合同应当具备以下内容：

　　1.商品房买卖预约合同的当事人的名称或者名称、住所或者经营场所、法定代表人或者负责人的姓名；

　　2.商品房的名称、位置、面积、房号、用途、建筑面积、预定销售价格等主要信息；

　　3.约定交房时间、交付条件、付款方式、违约责任等条款。

　　根据该办法的规定，上海市商品房买卖预约合同的有效性和效力以及违约责任等都应当遵循上述规定。

　　（二）上海市住房租赁合同管理办法

　　上海市住房租赁合同管理办法于2014年颁布，主要规定了上海市住房租赁合同的订立、履行、变更、解除等方面的内容。尽管该办法针对的是住房租赁合同，但其中一些规定对于商品房买卖预约合同的认定也具有一定的借鉴意义。

　　根据该办法第十二条的规定，住房租赁预订合同应当包括租赁房屋的位置、面积、租金、租赁期限等主要内容。同样，商品房买卖预约合同的有效性也需要具备上述内容。此外，该办法还明确规定了住房租赁预订合同的效力和解除条件，为商品房买卖预约合同的认定提供了一些借鉴。

　　三、相关法律案例

　　（一）上海市浦东新区人民法院关于商品房买卖预约合同效力的判决

　　在一起商品房买卖纠纷案中，买双方签订了一份买卖预约合同，但该合同没有具体约定房屋交付的时间和方式。后来，卖方提供了一个交房时间，但买方不同意，认为卖方违反了买卖预约合同。最终，该案在上海市浦东新区人民法院审理，法院认为买卖预约合同缺乏明确的交房时间和方式，不能具备成为买卖合同的先期协议的要素，因此无效。

　　（二）上海市徐汇区人民法院关于商品房买卖预约合同效力的判决

　　在另一起商品房买卖纠纷案中，卖方在买卖预约合同中约定了房屋的售价和交付时间。但是，买方在签订买卖合同之前，却未能按时付款。卖方认为买方违反了买卖预约合同的约定，要求解除买卖合同并索赔违约金。该案在上海市徐汇区人民法院审理，法院认为买卖预约合同中约定了房屋的售价和交付时间，具备了成为买卖合同的先期协议的要素，买方未能按时履行付款义务，违反了买卖预约合同的约定，应当承担违约责任。

　　四、结论

　　综上所述，上海市商品房买卖预约合同的认定应当遵循《商品房买卖预约合同管理办法》以及《上海市住房租赁合同管理办法》等相关法律法规的规定。具体来说，商品房买卖预约合同需要包括当事人的基本信息、房屋的主要信息、交付时间、交付条件、付款方式、违约责任等条款。此外，该合同应当具备成为买卖合同的先期协议的要素，即具有明确的房屋交付时间和方式，否则可能会被认定为无效合同。

　　上海房产律师提醒大家，在签订商品房买卖预约合同时，买卖双方应当认真审查合同条款，并在签订前仔细核对房屋信息、交付时间等重要事项。如果出现合同纠纷，应当尽快寻求法律援助，避免因为缺乏法律知识而受到不必要的经济损失。需要注意的是，本文仅针对上海市商品房买卖预约合同的认定进行了分析，不同地区的法律法规可能存在差异，具体情况应当结合当地的法律法规进行分析和判断。