出售房屋前将房屋和土地抵押是否导致合同无效？上海房产律师告诉您

　　某购房人与某开发商签订了一份商品房买卖合同，合同约定房屋交付日期为2022年10月，购房人已经支付了一定的房款。后来，购房人发现该房屋和土地已被出卖人抵押。购房人认为出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押违反了法律规定，要求解除合同并退还全部房款和相关费用。上海房产律师为您解答一下有关的问题。

　　一、法律分析

　　法律规定根据《中华人民共和国物权法》第二十二条规定：“抵押权自设立时起设定于债务人的抵押财产上，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权。抵押权人有权就其拥有抵押财产的优先受偿权，向抵押财产的所有人追偿。”

　　根据《物权法》第二十五条规定：“债权人可以在其拥有的债权范围内就债务人的一定或者不定的全部财产建立抵押权。”

　　根据《合同法》第四十条规定：“当事人订立合同，应当遵循自愿、等价、诚实信用、公平原则，不得违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　法律问题出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押是否导致房屋买卖合同无效？

　　法律分析根据《物权法》的规定，抵押权人可以对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权的设立是在抵押财产上，不涉及债权人与债务人之间的合同关系。因此，出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押并不会对房屋买卖合同的效力产生影响。

　　但是，在签订房屋买卖合同之前，出卖人应当将房屋及土地的抵押情况告知购房人，以免购房人因此受到不利影响。如果出卖人故意隐瞒抵押情况，或者明知已经抵押却仍然出售房屋，将会承担违约责任。

　　根据《合同法》的规定，当事人在订立合同时应当遵循自愿、等价、诚实信用、公平原则，并不得违反法律、行政法规的强制性规定。如果出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押，并没有告知购房人，违反了诚实信用原则，且因为购房人不知情而未能自愿作出决定，合同就会存在缺陷。在这种情况下，购房人可以请求合同的解除，并要求退还全部的房款和相关费用。

　　另外，根据《合同法》的规定，合同的效力应当遵循法律、行政法规的规定。上海市也出台了相应的规定，规定房屋买卖合同应当标明土地是否已经抵押。如果出卖人在签订房屋买卖合同时没有将土地抵押情况告知购房人，就违反了上海市相关规定，也会承担相应的法律责任。

　　二、案例分析

　　2018年，上海某开发商在售楼处签订了一份房屋买卖合同，约定购房人购买该房屋并支付一定的房款。后来，购房人发现该房屋及土地已被抵押，但是开发商并没有在合同中告知。购房人认为开发商存在欺诈行为，要求解除合同并退还全部房款和相关费用。

　　经过法院审理，认为开发商在签订房屋买卖合同时未告知土地抵押情况，违反了上海市相关规定，存在违法行为。同时，由于购房人不知道房屋和土地已经抵押，导致不能自主作出决策，合同存在重大缺陷，符合《合同法》第五十二条规定，可以解除合同。因此，法院判决解除合同，并要求开发商退还全部房款和相关费用。

　　三、结论

　　在出售房屋之前将房屋和土地抵押并不会导致房屋买卖合同无效，但是出卖人应当在签订合同之前告知购房人抵押情况，如果隐瞒抵押情况，就会承担违约责任。如果因为出卖人的故意隐瞒导致购房人不能自主作出决策，合同存在重大缺陷，购房人可以解除合同并要求退还全部房款和相关费用。在签订房屋买卖合同时，购房人应当注意查看合同中是否有关于土地抵押情况的说明，如发现出卖人未告知土地抵押情况，应当立即联系专业律师寻求法律援助。

　　对于出卖人而言，为了避免因为抵押问题导致房屋买卖合同无效，应当在签订合同之前告知购房人土地抵押情况。同时，出卖人应当在抵押之前先了解相关法律法规的规定，确保土地的抵押行为是符合法律要求的，以避免产生法律纠纷。

　　总而言之，上海房产律师认为，房屋买卖合同是一项重要的法律合同，购房人和出卖人在签订合同时应当严格遵守相关法律法规的规定，尤其是关于土地抵押的规定，以避免因为合同缺陷而导致的法律纠纷。如果购房人或出卖人遇到合同纠纷，应当及时寻求法律援助，以维护自身合法权益。