上海房产买卖律师解答民法典中对房产买卖新规定

　　    民法中对房产买卖有新的规定，来了！今后买房要注意避开这些“坑”，下面上海房产买卖律师为您解答。

　　“民法典(物权编)”中哪些是人们关注的重点和热点？

 

　　一、加强物权平等保护

　　(一)根据《民法典》二百零六条，国家实行社会主义市场经济，所有市场主体享有平等的法律地位和发展权。

　　(二)根据《民法典》二百零七条，国家、集体、私有财产及其他权利人的财产权利受到法律平等保护，任何组织或个人不得侵犯。

　　二、完善区分产权制度。

　　(三)根据《民法典》第七十八条，业主应就下列事项作出决定：

　　1.制订及修改业主大会议事规则；2.制订并修订管理章程；3.选举业主委员会或更换业主委员会成员；

　　4.选择和解雇物业服务企业或其他管理人；

　　5.对建筑物及其附属设施的维修费；

　　6.为建筑物及其附属设施筹集维修资金；

　　7.对建筑物及其附属设施进行改建、重建；

       8.改变共有部分的使用或将共有部分用于经营活动；

       9.与共有和共同管理权利有关的其他主要事项。

       所有人共同决定事项，应由专有部分面积占三分之二以上、人数占三分之二之业主参与表决。根据前款第六项至第八项规定之事项，应经参加表决专有部分面积四分之三以上之业主同意，并得参加表决之业主同意。对于前款的其他事项，应由参与表决专有部分面积过半数的业主同意，且参与表决人数过半数者同意。

　　(四)根据《民法典》第281条，维修建筑物及其附属设施的资金，属业主共有。可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施及其他共用部分的修理、更新、改造，由业主协商确定。筹措建筑物及附属设施维修资金，使用情况应定期公布。


                                                                                         

　　三、加强对业主权益的保障

　   (五)根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。

　　四、按揭人不需转让抵押财产

　　(六)根据民法通则第406条，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产。合同双方另有约定的，按约定执行。按揭财产转让时，抵押权不受影响。

 

　　按照第211条规定，建筑物及附属设施的维修资金，属业主共有，适用《民法编》第218条。可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施及其他共用部分的修理、更新、改造，由业主协商确定。

　　一、事实上，许多维修基金都处于“睡眠”状态，在哪些情况下，业主可以动用维修资金？

　　除了依法应当由建设单位与施工单位共同承担的房屋共用部分、共用设施、设备维修、升级改造费用；应由有关单位依法承担的供水、供电、燃气、通讯、有线电视及其他管道及设施设备的维修。保养费；因人为损坏房屋共用部分应由当事人负担，公用设施及设备维修费；按物业服务合同规定，房屋共用部分应由物业服务企业承担，公用设施设备的修理、养护费用以外，对共有部分的修理、更新和改造，可申请维修基金。

　　二、提交给行政机关的主体包括哪些？

　　申请人可由业主个人、业主大会、业主委员会委托物业公司向属地政府建设(房地产)主管部门备案。

　　三、要遵循什么程序？

　　​第一，由申请者提出使用建议(方案)，使用建议(方案)应包括拟维修与更新、改造项目、费用预算、开支范围、危害房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用住宅专项维修资金情况的处理办法等；

　　第二，要依法采用建议(方案)；

　　第三，向属地政府建设(房地产)主管部门提交备案申请；

　　第四，属地政府建设(房地产)主管部门审核同意后，将划转住房专项维修资金的通知发给专户管理银行；

　　第五，专户管理中心负责将房屋专项维修资金划拨至维修单位。上海房产买卖律师