上海房产买卖律师分析遇到无理由退房怎么办？

　　案情回顾

　　今年12月，康女士看中一套房屋，总价106.5万元，双方签订了《商品房认购书》《商品房买卖合同》等，并先后向该公司购买了一套商品房。与此同时，房产公司给康女士出具了“无理由退房承诺书”，承诺只要自己没有违反合同，在入住前的任何时间，康女士都有权退房。2020年12月1日，康女士因为银行抵押贷款被拒绝，来到售楼处商议如何付款。根据康女士的说法，当时工作人员告诉其可以走无理退房手续，并让其填写了《无理由退房协议书》，但是房产公司迟迟不退还。

　　不知去过几次售楼处，以前答应过的很好，现在没有下文！无奈之下，康女士将该房产公司告到余姚法院。

　　法院审理后认为：原来，被告双方签订了《无理由退房协议书》，原告按照合同约定积极配合，被告在履行赔偿义务时，甚至是在赔偿时拒不退还，原告不愿退还。

　　被告人争辩说：“无理由退房协议”规定选择按揭付款的，按揭必须经银行通过，方能办理无理由退房。但是由于原告征信存在问题，不能办理银行贷款，所以原告不符合无理由退房的情况。

　　另外，员工是在帮助原告向房产公司提出“无理由退房”的申请，但是这一申请需要内部审批，工作人员也没有保证内部审批一定会通过。与此同时，被告又向法庭提出反诉，要求康女士承担违约责任，包括佣金等。

                                                                                       

　　裁决结果

　　该案在余姚法院审理时，原审被告人对该商品房买卖合同的解除没有异议，本案的主要争议焦点是原告能否行使其退房权。

　　第一，从字面上看，没有理由退房不应该设置任何障碍。无故退房是指买方在认购之后可以在任何时候、没有任何理由提出退房要求，并且卖方不应在时间和条件上对退房进行限制。房地产公司推行这一政策，是为了给予买受人权利，如再设置障碍，与“没有理由”字面上的含义不符。

　　第二，“无理由退房协议书”是格式条款，并非合同的内容。提供格式条款的一方当事人未能按照《中华人民共和国民法典》履行提示或说明义务，使另一方未能注意或理解与其具有重大利益的条款的，另一方可声称该条款不是合同的内容。

　　在本案中，《无理取闹协议》中写到了退房条件之一是抵押贷款需要银行批准，根据常理，按揭手续办好后再退房，按揭手续办完后再退房不符合大多数人的心态，因此该条款实质上是对退房进行限制。被告人没有履行提示或说明义务，而康女士显然也没有注意或理解这一条款，因此这一条款不成为合同的内容。

　　第三，无正当理由退房的，应当认为被告对原告行使该项权利表示赞同。“无理退房协议书”不是原定的，被告在签订商品房买卖合同时签字，相反，康女士告诉被告其不能进行按揭，被告主动与康女士签定，同时也让康女士签署解除协议，如有撤消备案合同的情况说明等一系列退房手续，上述情形应认定被告同意康女士可以行使没有理由退房的权利。

　　   上海房产买卖律师分析

　　   法庭裁定原告没有理由退房，因此，是否应由原告承担责任？

　　法庭认定，《无理退房协议书》中有关“扣除已付佣金”的约定是由被告事先打印好的格式条款，被告人没有提供任何提示或说明条款；原告在办理退房手续时，所有材料显示的退款金额为32.5万元。被告人没有提到佣金问题；原告了解了一些情况，例如，被告通过某平台购买了一栋房屋和房屋需要支付的佣金。所以，法庭不支持被告提出的负责任的反诉。
 

　　总之，判决认定原判认定被告人《商品房买卖合同》解除，被告返款原告购买首付款32.5万元，驳回被告的反请求。上海房产买卖律师​