案情简介
2020年5月，柳某和柴某签订了商品房转让合同，以合同价格出售房屋，以合同价格出售房屋。在其他约定中，如房屋面积、付款方式等，“双方都知道这所房子已被查封，扣押事件柴某自行处置，购房定金由中介方保管”。签约后，柳某付了2万元定金。而柳某也没有在规定的时间内支付首笔款项，因为柴某没有在约定的时间内办理房屋的查封。之后柴某将案件中的房屋单独出售给他人。杨某遂起诉要求解除与柴某签订的商品房转让合同并赔偿损失。
争议焦点
本案中，明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同是否有效，
主要有两种观点：
第一种观点认为，房屋所有权人在对房屋采取查封措施后，擅自签订房屋买卖合同，违反《城市房地产管理法》第三十八条关于房地产不能转让的强制性规定，合同无效。
第二种观点认为，当事人属于完全民事行为能力人，对房屋被查封亦为明知，所签合同系双方真实意思表示，《民法通则》第215条规定，在双方当事人之间订立设立、变更的法律，除法律另有规定或合同另有约定外，转让和消灭不动产物权的合同自合同成立之日起生效，未进行登记的，对合同无影响。由此，本合同自合同成立之日起生效，并在解除或撤销扣押后，仍可办理不动产权变更手续。
上海房产买卖律师分析
1.《城市房地产管理法》第三十八条关于房地产不能转让的规定属于管理性规定，非效力规定。根据原《中华人民共和 国合同法》中《最高人民法院解释(二)》第十四条的规定，原合同法第五十二(五)条规定，“强制性条款”系指效力性强制性规定。
对有效性强制性条款进行区分的准则，通常可以理解为：如果违反这一条款，就会导致合同无效或无效，规定具有强制性的效力；法律法规虽然未规定违反该条款会导致合同无效或无效，但是，如果违反这一条款，合同继续有效将对国家和社会公共利益造成损害，还应属效力条款；法律法规虽未规定违约会导致合同无效或无效，但是，违反这一规定如果合同持续有效，并不会对国家和社会公共利益造成损害，而只是一种管理性质，禁入条例一方当事人就被司法扣押的房屋签订了买卖协议，有可能避免物权变动的后果，但合同的效力只涉及当事人的利益。因此，城市房地产管理法第三十八条的规定属于无效强制条款。
2.违反《城市房地产管理法》第三十八条的规定不能否定合同的效力。按照物权行为与债权行为的区别原则，住房买卖合同的实现需要订立买卖合同的债权行为和房屋所有权变动的物权行为，《城市房地产管理法》第三十八条关于禁止转让房地产的强制性规定，只是房屋登记机关从行政角度不予登记，禁止物权变动行为，而非限制债权，即否定合同效力，在解除扣押或撤销扣押后，各方仍可办理不动产权变更手续。
3.一方对案件所涉房屋处于被法院查封状态是明知故犯，不存在意思表示不真实的情况。在柳某和柴某签订的商品房转让合同中，还有一项约定：“双方都知道房屋已被查封，扣押物品柴某自行处置，购房定金由中介方保管”，可见，双方明知案件所涉房屋处于被法院查封状态，没有故意隐瞒扣押房屋的情况，也不存在欺诈、胁迫等情形，本协议订立之房屋转让合同，系双方真实意思表示。本合同自《民法通则》成立之日起生效，根据《物权法》第十五条。上海房产买卖律师
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