上海房产买卖律师分析借名买房的产权纠纷

　   近几年来，许多人因为实行限购，享受特别购房优惠，隐瞒真实房产信息等原因，纷纷打起了借名买房的主意，也由此引发各种纠纷。

　　案件情况

　　2013，来自凉山州的李某想要买房，却因资金不足，工作紧张，办理手续麻烦等原因，想要买房。不方便买房子在邛崃，于是找朋友白某的朋友，希望能借白某名义买房，在与白某协商后，张某应许付给白某一定辛劳的费用，白某也欣然同意。借名买房这件事刚敲定，李某就向房地产开发商支付了购房定金。返回凉山州后，李某第一时间将该房屋首次支付的10多万元通过银行转账方式转给了文某。接到李某转款后，文某和白某迅速向开发商支付了首期款，并以白某的名义办理了抵押贷款。抵押贷款办理完手续后，李某立即将每月购买住房抵押贷款的委托扣款账户由白某变更为自己。自还贷开始，直到发生纠纷，李某一直在支付房屋每月的银行抵押贷款。

　　2014年3月28日，在文某的见证下，李某与白某签订了一份协议，协议中明确约定，李某借白某购买房屋，房屋属于李某。
 

　　2020年年底，李某打算将这套房子过户到自己名下，于是找到白某，希望她能帮助自己过户。和白某一样，因为自己工作忙，没有合作。其后，李某多次找白某配合过户被拒。

　　2020年6月，白某在房屋所有权认定上的纠纷中，一纸诉状将白某告到了成都市法院，要求法院确认房屋所有权归自己，并要求白某履行房屋过户义务。

　　协议结果​

　　本案审理期间，李某、白某及第三方文某对借名买房一事无异议。法庭审理认为，尽管房屋登记在被告白某名下，但原告以被告的名义购买房屋，原告支付了首期付款并偿还了贷款，且实际使用时，房屋的所有权应属于原告。而白某却认为自己为了买房子付出了很大的代价，而且这套房子的市值已经涨了，自己应该得到应有的报酬。审判长抓住双方争议的焦点，积极调解双方的矛盾，最终促成双方自愿签署协议。该协议主要内容是：李某自愿赔偿白某1.2万元；案件涉房屋在可办理不动产权证转移登记条件的前提下，在可办理不动产权证转移登记条件的前提下，李某自愿放弃该房产。

                                              

　　上海房产买卖律师解释

　　本案件中，李某与白某签订了“借名买房”协议，则该协议的效力成为判断该“借名买房”行为是否合法的重要条件。

　　“借名买房”案件中，“借名者购买意向”是判断“借名买房”是否有效的首要因素。

　　在《民法通则》正式实施后，当借名买房行为发生时未违反限购政策，因买受者并非为规避限购政策而借入，后续限购政策调整不会影响其基于借名买房人的意愿。而当事人的借名买房，往往是为了规避房贷、税收、限购等法律政策的规避，以及借入他人的资格而获得一定程度的购房优惠，则是为了逃避贷款、纳税、限购等。
 

　　除借名购房协议不能有效外，还存在以下两个风险：

　　1."借名购买住房"可能导致委托人(出借人)转售房产造成财产损失。因为“借名买房”的房子登记在代持人(被借出名人)名下，所以当代持人对外出售房屋和办理过户手续时，如果购房者不知道“借名买房”的情况，那么购房者就属于善意取得该房屋。在这个时候，业主想要收回房子是不可能的，只能根据《房产代持协议》要求代持人退还售房款。销售款项被代持人盗用，那么实际业主的损失就会很大。

　　2."借名购买住房"可能会由于代持人的债务而由法院执行。在最高法院(2020)第328号《最高法院民事裁定书》中，徐某欣和曾某的案件就属于这种情况。徐的房子因曾某的债务而被法院查封，最后二人也只好向法院上诉。

　　怎样取证

　　如有争议，应怎样取证？财产权利行为并非单独行为，其需要依据原因行为而定，因此，在借名买房发生权属纠纷时，物权证明只是一种物权证明，重要的是原因行为证明，如房屋付款、房屋占有使用等，综合认定银行贷款偿还因素等。物权证明并不能完全证明物权，而有相反证据则可以推翻。

　　小结

　　“借名买房”是在特定的房地产政策下催生的一种交易方式，法院在认定借名购房合同的效力时，对于认定合同无效，应持谨慎态度，尽量保持交易的稳定性，尊重当事人自由意思表示，在确认房屋所有权时，应全面全面地履行购房合同，借名买房主观意图，准确确权，要维护好住房交易秩序，同时也要打击房地产市场中恶意炒房者。
 

　　与此同时，为避免不必要的风险，大家在买房时不能贪图便宜，应亲自办理房屋购房手续，不冒用他的名字。上海房产买卖律师