上海房产买卖律师说买房子交定金后才知道无购房资格

　　买房之前往往会了解到很多买房信息，当地的购房政策就是其中的一个重要内容。不过，在广州工作的外地人小林却表示，自己不知道自己无购房资格，就和房地产公司签订了购房合同，并交了定金，这样的情况是小林可以要求房地产公司退还定金吗？上海房产买卖律师为您分析案情。

　　案情调查

　　没有资格要求退票的人被拒绝领取退票。

　　他向房地产公司提出了诉讼。

　　小林是一位在广州打工的外地人。根据小林说，他在2019年8月和广州某杰房地产公司签订了一份房屋认购书，购买了南沙一处房产，并在一天内支付了一笔2万元定金。在签定认购书时，某杰公司工作人员没有向他说明自己没有购房资格。后来，小林才明白自己没有购买资格而签订的合同无法成立。

　　他说，自己是外地人，刚来广州参加工作，不知道广州的购房者政策。小林认为，某杰公司作为专业房地产机构，明知自己没有购房资格，仍然收取定金于法于理无据。小林多次要求某杰公司退还定金，某杰公司一直未予理会，无奈之下只好起诉。

　　某杰公司认为，小林在签署认购书之前已签署了《认购须知》，其中详述了广州市房屋限购政策。另外，认购书还告知购房者购房现场要公布相关的文件和政策。

　　另外，作为购房人小林，声称自己对相关限购政策不了解，有违日常生活经验。与此同时，某杰公司表示，在签订合同时，小林已明确告知其具有硕士学位，可以在广州落户，并取得购房资格，公司之所以会和小林签约，是因为小林在签订合同时已明确告知其具有硕士学历。

　　争论焦点

　　是否有诚意或押金？

　　法庭上，双方对小林支付的款项性质再次产生了争议，小林认为这两笔钱是买房子诚意金和车位诚意金，因为某杰公司销售人员告诉其两笔款项是诚意金，可以退还；

                                                 
 

　　法庭裁决

　　经过法院审理后，2019年8月17日，某杰公司与小林签订房屋认购书，约定房屋面积，总价，付款方式等，约定在购房人支付首期房款(包括定金)时，双方签订房屋买卖合同。当日，小林还签署了“认购须知”，其中详细列明了购房者在签署认购书时应确认的《商品房买卖合同》示范文本，并补充协议，房屋交易条件，周边环境等相关内容。

　　另外，小林还在车位上签了预购书。今年8月18日，小林通过微信向某杰公司的销售人员发送了中国南方人才市场广州市场的《同意迁入证明》，其中载明小林符合广州市入户政策的条件，准予其迁入工作单位。

　　法庭认定，小林没有提供足够的证据来证明所支付的20000元是一笔诚意金，而且认购书中清楚地写着20000元，因此，法院对某杰公司关于20000元定金的主张。

　　与此同时，广州市商品住宅限购政策为社会公开文件，小林作为购房者在签订合同前应充分了解，并且清楚自己是否具有广州市限购区购房资格；其签署的“认购须知”也已明确载明广州市限购区域购房政策，在认购书中，小林承诺了解上述政策，并且同意承担不具备购房资格而造成的责任；小林明知自己不具备广州市购房资格，与某杰公司签订了《认购书》，存在过错。按照定金罚则，某杰公司有权没收20000元定金。

　　且车位“预购书”只表示双方有意向就该车位签订认购书和买卖合同，小林缴纳10000元，某杰公司保留其优先签约价格的权利，双方都有权解除上述购买意向，小林向某杰公司提出退还10000元，是放弃购买权，某杰公司应将此款退还小林。

　　预付款项不适用于诚意金​

　　限制购买是政府调控房地产市场的一项重要措施，买房人应根据当地的限购政策签订预约合同，否则，不能取得购房资格而出现违约，致使自己定金被没收的损失。
 

　　此外，善意金的性质并不具有定金担保合同所具有的效力，当事人在放弃其签约权时，不能当然适用定金罚则。上海房产买卖律师