什么是集体管理建设用地？上海拆迁政策网为您解读

　　随着《土地管理法》修改草案征求意见稿的出炉，“集体企业经营性项目建设发展用地入市”一词日益火热，该制度问题到底是什么意思，对农民有什么重要影响，每一项新法出台在落实教学过程中或多或少都会导致出现对于一些相关问题，但至少能做到“有法可依”。如果在实践活动过程中，农民的相应权益遭到严重损害，应当能够及时采取科学有效的法律途径予以解决，在此上海拆迁政策网进行详细信息解读。

　　此次《中华民族人民共和国发展农村地区土地承包法》的修订，从各个方面对中国农民权益予以保障。法律管理制度文化层面，“上层建筑”得以通过建立。但是我们真正落实又是另一回事，如何落实、能不能得到一个有效措施落实才是广大农民最关注的。

　　在农村，建设发展用地主要包括中国乡镇企业用地、农村社会公益性用地和农村宅基地三类。尽管我国相关部门对集体经营性建设用地并没有一个明确，但在地方政府改革试点的实践活动操作中，普遍将具有重要生产公司经营性质的农村文化建设用地划归此类，比如我们过去的乡镇或村办企业用地。

　　集体经营性建设用地入市的条件！

　　在修改草案中有一个明确，即对土地资源利用系统总体发展规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法进行登记的集体经济建设项目用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者其他个人信息使用。

　　为什么要实施进行集体经营性项目建设发展用地入市？

　　根据现行《土地管理法》规定，单位或个人实施建设需使用国有土地，因此如果需要占用农民集体所有的土地的，需要经过征收程序后，转为国有土地，再由政府进行招标拍卖出让国有土地使用权实施开发建设。

　　很多农民也觉得征用自己土地时给的补偿和土地转让价格相差甚远。即使他们依法征收补偿，相应的差距也很悬殊。这主要是由于我国地方政府长期以来对建设用地一级市场供应模式的高度垄断。

　　在过去的土地供应模式中，由于地方政府在土地开发中的垄断地位，在土地流转过程中存在明显的剪刀差。另一方面，工业用地和商业用地的价格差异很大。在城市化进程中，土地增值转化为地方政府和开发商的收入，失地农民的利益得不到有效保护，人为拉大了城乡差距。

　　而此次《土地管理法》修改将“集体经营性建设发展用地入市”重点工作纳入，使得在未来，有望改变一个地方人民政府信息高度垄断经济建设用地一级资本市场的征地供给模式，将集体土地所有者可以直接影响作为供地主体，从而使中国农民直接受益。

　　涉及“集体经营性项目建设发展用地入市”的法条修改方法主要有以下内容，分别从经济建设生态用地供地主体、入市条件、入市后的管理及使用权收回情况进行信息修改。

　　从现状分析来看，如乡镇中小企业发展用地等此类集体经营性项目建设生态用地在广大中国农村教育几乎未被充分开发利用，上面遗留的厂房或闲置荒废，或低价出租，乡镇或村集体的土地收入微乎其微。

　　另一方面，建设用地集体进入市场，改变了建设用地市场的土地供应主体，使集体土地所有者即村民成为国家以外的另一个主体。村集体可以直接与单位或者个人签订合同，转让或者租赁符合条件的土地。因此，农民直接成为受益者，享受土地收入。另一方面，原有闲置、未充分利用的集体管理建设用地通过进入市场的方式进行再利用，提高了土地利用率，充分发挥了土地价值，农民是直接受益者。

　　在这一利好消息的同时，要注意，有权出让、出租土地的是土地资源所有权人，而农村的土地属于中国农民集体企业所有。根据《物权法》等规定，农民集体所有的土地由村集体主义经济活动组织学生或者村民委员会经营、管理，代表一个集体行使所有权。

　　因此，上海拆迁政策网认为，村集体要有自己能力承担起文化建设项目用地出让主体的责任，还需我们要在基层政府治理结构模式、监管研究力度、土地出让管理教育方式方法等方面具有创新技术发展，让好处真正落实到每个农民身上。