上海律师为您解答开发商破产购房者是否有权收回房屋

　　本案争议的焦点是，购房者作为债权人取得房屋占有权，但不办理房屋产权转让登记，作为债务人的开发商破产，购房者是否有权收回房屋？本案三级法院均认为，许未办理涉案房屋所有权转移登记，未取得房屋所有权证或房地产权属证书。上海律师带您了解一下具体的情况。

　　没有生效法律文书，导致涉案房屋所有权由泰丰公司过户至许名下，涉案房屋及其相应的土地使用权被法院查封。故徐主张对涉案房屋行使取回权，将涉案房屋排除在泰丰公司财产之外的诉讼请求不予支持。具体原因如下:

　　首先，徐飞燕依据无效的《商品房销售合同》主张行使取回权没有法律依据。当台丰和徐飞燕签订商品房买卖合同时，所涉房屋的预售许可证已经到期。此后，泰丰集团没有申请延长商品房预售许可证期限，也没有办理竣工验收手续，批准出售。

　　根据《商品房销售合同解释》第2条，徐飞燕与泰丰公司签订的《商品房销售合同》应视为无效。因此，徐飞燕对无效合同的房屋索赔案件行使追偿权并无法律依据。

　　涉案房屋不属于《企业破产案件处理规定》第七十一条第六项规定的“尚未办理产权证或产权过户手续但已交付给买受人的财产”。因涉案房屋所在的中国企业家大厦尚未竣工验收，泰丰公司尚未取得涉案房屋的权属证书。

　　徐与泰丰公司签订的商品房买卖合同应认定无效，故本案涉案房屋不符合出卖人已取得法定处分权、双方签订的买卖合同有效的规定，不属于《企业破产案件处理规定》第七十一条第六项规定的情形。

　　《企业进行破产风险案件相关规定》第71条第6项与《破产法司法人员解释（二）》第2条存在问题明显抵触，故不应适用《企业通过破产案件管理规定》第71条第6项的规定。因此，即使徐飞燕与泰丰公司员工签订的《商品房买卖双方合同》有效，徐飞燕对涉案房屋价值主张国家行使取回权的诉讼服务请求也不能没有成立。

　　徐飞燕没有行使收回权的条件。即使《商品房买卖合同》有效，由于该房屋所在房屋的相应土地使用权已被没收，太丰公司尚未取得该房屋的所有权证明，在没有取得法律上完整无缺的处分权的情况下，该房屋仍没有办理产权转让登记的条件。

　　徐飞燕至今未能办理有关房屋转让登记及取得房屋业权证明书，亦未有有效的法律文书导致 Taifeng 公司转让房屋业权至徐飞燕名下，因此徐飞燕未能行使取回条件的权利。

　　笔者对三级法院的判决结论及理由的意见如下:法院认为，许对涉案房屋不享有所有权，但在鉴定过程中对涉案合同的效力判断不当；法院仅以许不享有涉案房屋所有权为由，认定许不能行使取回权，证据不足。具体分析如下:

　　徐飞燕不拥有该房屋的所有权，但她与泰丰公司之间的买卖合同有效

　　《城市房地产管理法》第四十五条第一款规定的商品房预售许可，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定的商品房预售许可，都是出于行政目的，旨在保障开发商具有相应的开发建设资质，管理商品房预售市场秩序。此类条款不属于《合同法解释(二)》第十四条的强制性规定，会影响合同的效力。开发商与购房者签订的商品房预售合同违反此类规定的，依据《合同法》第五十二条第五项，不一定无效。

　　即使《商品房进行买卖双方合同可以解释》第2条规定“出卖人未取得中国商品房预售许可研究证明，与买受人签订的商品房预售管理合同，应当如何认定存在无效”，也不应将企业取得商品房预售许可证、但许可证过期失效的情形认定为“未取得商品房预售许可证明”进而导致认定劳动合同关系无效。

　　本案中，泰丰公司发展已经能够取得相关涉案房屋的《商品房预售许可证》，即意味着其具备商品房预售的相应人员资质。

　　上海律师提醒大家，虽然该许可证在泰丰公司与徐飞燕签订《商品房买卖交易合同》时已经因过期而失效，但这不能充分证明泰丰公司的预售活动行为是不合法的，这与我们开发商之间没有自己取得商品房预售许可证是不同社会性质的行为。因此，不应只是简单直接适用《商品房买卖经济合同内容解释》第2条规定国家认定该买卖合同无效。