上海律师为您解答公司破产后是否能对房屋进行清算

　　地方政府规定的北京市城市房地产转让管理办法、北京市城市房地产转让管理办法实施意见等商品房预售许可证的有效期限，是否办理延期手续，属于行政机关的行政行为。上海律师带您了解一下具体的情况。

　　根据民法总则第一百五十三条第一款的规定，法律行为因违法而无效的，只能以法律、行政法规为依据，不能以地方政府的法规为依据; 最高人民法院关于裁判文书适用法律、法规和其他规范性法律文书的第四条也规定，民事裁判文书应当指法律、法律解释或者司法解释。因此，地方政府关于商品房预售许可证有效性的规定不应作为商品房销售合同无效的依据。

　　本院经审理查明，北京市丰台法院于2013年11月22日作出(2013)丰民初字第18038号民事判决，判决泰丰公司按照徐已支付购房款万分之五的标准向徐支付逾期产权证违约金。由此可见，在该判决中，法院已经认可了泰丰公司与许之间的商品房买卖合同的效力。

　　并且，2013年4月17日，北京市第二中级人民法院作出(2013)第03579号民事判决，决定解除许与泰丰公司的租赁合同。许作为出租人将涉案房屋出租给泰丰公司，前提是许有权处分该房屋，租赁合同才能有效成立。北京市二中院判决解除租赁合同的前提是承认租赁合同有效，也必然要承认许对涉案房屋有处分权，故判决也是基于商品房买卖合同的效力。上一案判决已认定徐与泰丰公司之间的商品房买卖合同有效，本案法院无需也不应作出相反的认定。

　　故本案三级法院认定徐与泰丰公司之间的商品房买卖合同无效且不适当。虽然许并不享有涉案房屋的所有权，但这是因为他没有办理房屋所有权转移登记，而不是因为合同无效。徐飞燕对涉案企业房屋不享有国家所有权，仍不足以可以排除其享有公司取回权的可能性。

　　《企业破产法》第三十八条规定，债务人占有的非债务人财产的财产，债权人可以通过管理人收回。在本案中，徐飞燕没有申请房屋所有权转让登记，因此没有涉及房屋所有权，所以不能以所有权为由向管理人主张追偿权，法院认定正确。但是，收回占有权的基础并不仅仅包括所有权，在特殊情况下，收回占有权甚至可以根据具体的债权确立，这必须与收回占有权的规范性目的相结合，权衡破产债务人的债权人和其他债权人的利益。

　　本案纠纷发生前，许向北京市第二中级人民法院起诉，要求判决终止与泰丰公司的租赁合同，收回租赁的涉案房屋。2013年9月17日，经许申请，丰台法院通过强制执行程序将涉案房屋交付给许。其依据是，虽然徐不是涉案房屋的登记名称，但泰丰公司作为出卖人，不得以徐未记载于登记簿为由。

　　反对徐作为买受人的诉讼请求，因为他们是直接进行交易的双方当事人，不在登记信托制度的保护范围之内，应当根据物权状态确定。因此，法院既然通过强制执行程序保护了许对涉案房屋的占有，说明法院认可许及泰丰公司对涉案房屋享有相应的权利。仅因许未完成所有权转移登记，不得向泰丰公司以外的第三人主张作为涉案房屋所有权人，但不妨碍许主张与泰丰公司内部关系中的涉案房屋权益。

　　收回权制度的价值基础是简单的公平概念: 不得将他人的财产据为己有。具体而言，债务人不得擅自使用他人财产清偿债务，债权人不得仅仅根据债务人占有财产的表象而将该财产视为破产财产。因此，确立退出权是经济层面上的权利的实际所有权，而不仅限于以所有权为代表的财产权利。

　　在这种情况下，确定徐飞燕是否拥有收回房产的权利，关键在于台丰公司对该案涉及的房屋所主张的权益能否在内部关系上得到充分实现，徐飞燕是否没有登记为房屋所有权转让，仍然可以与台丰公司其他债权人进行抗辩，以避免徐飞燕实际占有使用房屋清算的利益而使台丰公司其他债权人产生索赔。

　　《企业破产案件处理规定》第71条第6项规定“未办理产权证或产权转移手续但已交付买方的财产”不属于破产财产，该财产不属于破产法司法解释第二条规定的四种不应认定为债务人财产的情形。

　　上海律师认为，虽然笔者认为本案不应简单适用《企业破产案件处理规定》第七十一条第六项的规定将涉案房屋排除在破产财产之外，但并不是基于《企业破产案件处理规定》第七十一条第六项因与破产法司法解释(二)第二条相冲突而无效的观点。