商品房买卖合同在实践中如何认定？上海比较好的房产律师来回答

　　强制性标准是具有普遍约束力的质量标准。例如，通常所说的“入户门”在《住宅设计规范》中规定“住宅门应采用安全防护门”，而“安全防护门”在《住宅设计规范》的条文说明中被解释为“过去设计的住宅门一般没有安全防护措施，一般由居民改装或安装成为安全门。上海律师咨询网带您了解一下相关的情况。

　　本条要求设计应采用安全防护门。根据《防盗防盗门通用技术条件》规定，防盗防盗门是指在一定时间内，能够抵抗一定条件下的非正常开启，具有专用锁和防盗装置，并规定了具体检测标准的门。精装修房交付时入户门未达到安全防盗标准的，即使双方商品房买卖合同中未约定入户门的质量要求或约定标准较低，也不能免除开发商交付“防盗安全门”的责任。

　　《最高国家人民对于法院进行关于审理商品房买卖合同管理纠纷解决案件可以适用中国法律制度若干重要问题的解释》第三条规定：“商品房的销售网络广告和宣传教育资料为要约邀请，但是由于开发商就商品房开发发展规划能力范围内的房屋及相关基础设施所作的说明和允诺具体分析确定，并对商品房买卖合同的订立以及提高房屋市场价格的确定有一个重大环境影响的，应当视为要约。

　　该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同研究内容，当事人违反的，应当积极承担违约责任。”

　　因此，商品房销售产品广告和宣传工作资料的内容需要同时能够满足现在以下三个基本条件的，将被视为要约：第一，开发商就商品房开发利用规划时间范围内的房屋及相关服务设施所作的说明和允诺。此处的房屋及相关技术设施是指硬件系统设施，包括

　　（1）房屋内部结构组成部分，房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线、设施生产设备等；

　　（2）房屋价值所在楼宇的公共文化部分，如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修行业标准等；

　　（3）房屋所属项目的配套、绿化、规则主义道路、供暖方式等。

　　此处的商品房开发资源规划活动范围是指规划部门批准的项目施工用地范围内的所有这些建筑及配套设施；第二，该说明和允诺具体情况确定，所谓具体要求确定，是指要约的内容更加明确、全面，购房人通过要约能清楚地了解知道开发商的真实意思就是表示和将来我们可能订立的合同的主要的内容；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及其他房屋价格的确定有重大变化影响。

　　根据上述规定，销售广告中对精装修房屋的宣传包括路牌、报纸广告、售楼说明书、宣传单、沙盘、模型、样板间、销售人员的口头说明等。

　　然而，从现行判例法来看，法院认为，发展商的广告内容“说明和承诺确定具体”，“商品房销售合同和确定房价有重大影响”，特别是对装修价格标准的广告，一般仍采取较为谨慎、严格的态度。

　　例如，当武汉市中级人民法院审理一组精装修案时(如(2018)(2018)鄂01民主号)。1656年) ，认为开发商的“1200元 M2精装精装房”宣传只是一个笼统的陈述和承诺，没有包含具体的主题内容，也没有在广告中明确说明主要内容和价格构成;正是房屋的单价、地理位置等因素对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定产生了决定性的影响，而赠送的装修价格虽然有影响力，但并不构成重大影响，所以只是邀请要约，然后拒绝了买方的上诉。

　　样板房也是判断精装修房质量和装修标准的重要依据，越来越要求归档保存。住建部《商品房销售成本管理工作办法》第三十一条法律规定：“房地产市场开发一个企业产品销售商品房时设置样板房的，应当充分说明中国实际需要交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否具有一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致” 。

　　二○一九年六月，萧山区房屋局发出《关于加强全装修住宅项目质量和安全管理的通知》 ，对精装修住宅来源的设计、建造和管理提出明确要求。开发商应当为每个家庭预售住房供应类型设置一套实体样板房，并将装修方案报工业管理部备案。模型房按1:1的比例反映装修标准和施工质量。

　　房屋交接时，装修质量不得低于样板房水平。样板房应当在申请预售许可证前建造，并在对外开放前经建设、设计、施工、监理等主管部门验收，在法律、法规规定的期限内不得拆除。同时，实体模型房室内装修的主要材料和设备的品牌、来源、规格、等级和数量应与商品房销售合同相一致。

　　上海律师咨询网了解到，为了避免装修材料“货不在船”，还介绍了样板房保存证据图像公证和承诺公证。上述条文为置业人士的权益提供更详尽的保障，其他地区或非住宅地区的置业人士亦可在《商品房销售合约》及《补充协议》内就协议的相关内容汲取经验，咨询发展商。