买房子是普通老百姓的生活大事
消费者买房子前，通常是先了解开发商的宣传信息。但是，有些开发商在卖房的时候，为了吸引客户，夸大甚至虚假宣传。顾客买了房子，发现其实房子和宣传的严重不一致。这时，作为消费者，怎样维护自己的合法权益？
案件情况
原告郝某与被告莱阳某房地产有限公司签订购房合同，并在莱阳某社区购买了一套房屋。被告人没有按照合同规定时间交付房屋，原告说被告在购买房屋之前都是一梯一户。交房后，实际房屋为两梯两户，房屋多处需要修缮和改造。真实的房子和宣传不符。为了维护自己的合法权益，原告请求法院与被告公司解除商品房销售合同，被告公司退还已付房款首付，偿还了按揭贷款本息，并赔偿违约金和重购房屋差价损失，协助办理网上签约手续。
对于原告提出的诉讼请求，被告公司认为，该房屋未能按时交付是因为新冠肺炎造成的不可抗力原因，因此逾期交付的责任不予承担。此案所涉商品房始终为两梯两户设计，原告还在本案所涉商品房销售合同附件“房屋平面图”上签字盖章，表明原告已知房屋设计结构，并未将一梯一户作为卖点宣传。对于原告所说的涉案商品房质量问题，属被告担保范围，并不构成民事欺诈，原告无权解除商品房销售合同。
法官就双方争议的焦点问题作出裁决
首先，原告提交了一份房地产项目前期宣传彩页，被告销售经理和原告家属的微信聊天记录，原告等人与被告经理，通过录音、录像、录像等方式对莱阳市建设部房屋质量问题进行录像、照片打印等证据，可以证明，构成比较完整的证据链，足以证明被告人在前期宣传过程中确实以一梯一户的方式宣传了相关户型，样板间亦按一梯一户设计。控方本来打算买一梯一户的房子。但是被告实际交付给原告的房屋并非一梯一户，存在电源插座漏水浸水、窗框边缘不整齐等质量问题。
其次，原告虽签署了《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”，但附件一并未注明房屋类型等相关资料。从实际来看，《商品房买卖合同》大多是标准合同，购房者普遍缺乏房地产专业知识，很难在《平面图》中直接了解房屋的具体情况。在一般情况下，如卖方要求签名打印，“房屋平面图”上的原告签名并不足以证明原告在签定合同时知道他并不是一梯一户的房子，并不足以证明原告人改变了他们的意思，同意购买非一梯一户的房屋。
再次，本案涉及的《商品房买卖合同》附件第四条“补充协议”第十四条宣传资料/宣传品/宣传品/样板区第一款规定，被告以口头或传单的形式提供的资料仅供原告参考，并不构成要约。如有更改，将不会再通知您。
尽管原告在协议签字处签字盖章确认，但这一条款实质上是限制或免除被告的责任，与原告有重大利益关系，被告人应当按照公平、诚实信用的原则，依照中华人民共和国合同法第三十九条，履行合理提示和解释义务，但是被告人没有履行上述义务，应当认为该条款对原告不产生法律效力。
针对原告提出的被告延期交房问题，经调查发现，房屋延期交房的确是因为新型冠状病毒突发肺炎疫情造成的，影响了该房地产项目的建设进度。若被告已经向原告履行通知义务，扣除延期后的最后交房时间未违反双方约定，则原告的要求不构成终止合同的法律理由。
最后，法官依法裁定撤销原告郝与被告莱阳房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，被告人莱阳房地产有限公司协助原告郝在判决生效后10天内办理解除网上签约手续，并且归还了原告郝先生所付房屋的首期付款、已还清的按揭本金以及原告陈先生的房子所产生的利息。
上海房产买卖纠纷律师分析
在本案中，依据有关证据，认定被告人在前期的宣传过程中进行了“一梯一户”的宣传，实际上大部分商品房销售合同是标准合同。买房人普遍缺乏房地产专业知识，很难直接了解房子的具体情况。原告单独签字并不足以证明被告的主张；尽管合同中约定的宣传资料并不构成要约，该条款实质上是限制或免除被告责任的条款，对原告具有重大利害关系。
被告人应根据公正、诚实信用的原则，履行合理提示和说明义务，但被告未履行上述义务，应认为该规定对原告不产生任何法律效力。鉴于以上原因，判决解除合同，被告向原告退还购房定金，支付了按揭贷款和承担合理的利息。上海房产买卖纠纷律师
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