上海房产合同律师揭秘购房合同陷阱：虚构宣传下的退房攻略

　　在繁华的都市中，购房一直是许多人生活中的重要里程碑。然而，随着房地产市场的日益繁荣，一些开发商为了吸引客户，不惜采用夸大甚至虚构的宣传手段。当消费者满怀期待地走进售楼处，看到的却是与宣传大相径庭的房屋实际状况，这无疑是对他们信任的极大打击。面对这样的困境，作为普通消费者的我们应该如何维权呢？让我们跟随上海房产合同律师的脚步，一起探索购房合同背后的秘密。

　　基本案情回顾：

　　原告张素荣与被告静安某置业有限公司签订了一份购房合同，购买了位于静安某小区的一处房产。然而，交房时原告发现房屋并非宣传中的一梯一户设计，而是两梯两户，且存在多处质量问题。原告认为被告存在欺诈行为，要求解除合同并返还已付房款。被告则辩称未如期交房是因疫情不可抗力，且房屋设计并未进行虚假宣传。

　　律师深入剖析：

　　宣传与实际不符的举证

　　原告张素荣提交了一系列证据，包括宣传彩页、微信聊天记录、现场谈话录音以及房屋质量问题的视频光盘等。这些证据相互印证，形成了一个完整的证据链，充分证明了被告在宣传过程中确实将相关户型宣传为一梯一户，而实际交付的房屋却与此不符。

　　合同附件的解读

　　虽然原告在《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中签名捺印，但该附件并未对房屋户型等信息作出文字性说明。考虑到购房人普遍缺乏房地产专业知识，难以仅凭平面图了解房屋具体状况，因此原告的签名捺印不足以证明其在签订合同时已明知购买的并非一梯一户房屋。

　　补充协议的效力

　　案涉《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中约定，被告以口头、宣传单张等形式提供的信息仅供参考，不构成要约。然而，该条款属于限制或免除被告责任且与原告有重大利害关系的条款。被告在签订合同时未履行合理提示及说明义务，因此该条款对原告不发生法律效力。

　　延期交房的考量

　　关于被告延期交房的问题，经查确实是因为新冠肺炎疫情影响所致。在被告已向原告履行告知义务，并在扣除顺延期间后最终交房时间并未违反双方约定的情况下，原告的该项主张不构成解除合同的法定事由。

　　裁判结果揭晓：

　　经过审理，法官依法判决解除原告张素荣与被告静安某置业有限公司于签订的案涉《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告办理案涉房屋的解除网签手续，同时返还原告已付案涉房屋购房首付款及已偿还的按揭贷款本金，并赔偿原告案涉房屋按揭贷款产生的利息。

　　法官说法剖析：

　　本案中，法官综合考虑了双方提供的证据及合同约定，认定被告在前期宣传过程中存在虚假宣传行为；同时指出商品房买卖合同多为制式合同，购房人难以直接看懂房屋具体状况；此外，被告未履行合理提示及说明义务导致相关限制条款对原告不发生法律效力。基于以上因素综合判断后作出如上判决。

　　警示与建议：

　　对于卖房人而言，在销售商品房时要秉持诚实信用原则，避免误导性、夸大性的前期宣传；在订立合同时要充分尽到提示说明义务，确保买房人对所购房屋有全面准确的了解；切不可利用自身专业优势地位片面引导消费者。否则一旦构成根本违约将面临法律责任及赔偿损失等后果。

　　作为消费者来说，在购房过程中要保持警惕和理性判断：一方面要仔细阅读合同条款并咨询专业人士意见；另一方面要注意收集并保留好相关证据以备不时之需；一旦发现开发商存在欺诈行为或其他违法行为时应及时维权以维护自身合法权益不受侵害。

　　总之，购房是一项重大的投资决策，消费者应当谨慎对待。在选择开发商和房屋时，应以诚信为基础，以法律为保障，确保自己的权益不受侵害。同时，上海房产合同律师也呼吁相关部门加强监管，规范房地产市场秩序，为消费者创造一个公平、公正、透明的购房环境。