上海房产合同律师解析商品房预约房产合同纠纷

　      案件简介

　　2004年2月16日，张励(原告)与徐州市同力创展房地产开发有限公司(被告)签订了商品房预订单。

　　订票单乙方为张励，甲方为徐州市同力创展房地产开发有限公司，预订单的主要内容是：橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设，乙方已经向乙方提供了开发和施工所需资料，并愿意预定给乙方；乙方已经对该商品房做了必要的了解，主动预定商品房。

　　双方根据自愿、平等、协商一致，就乙方预定甲方商品房事宜达成如下协议：

　　一、乙方预定甲方开发的商品房为橙黄时代小区彩园组8号一单元102号商品房；

　　二、预计房屋建筑面积123平方米，签定合同时，双方应以房产管理部门批准的面积为准；协议规定的房价为每平方米2568元，预计总房款为308484元，签约时单价不变，总价应按房产部门批准的面积等条款进行相应调整，张励在签定预定单后，向徐州市同力创展房地产开发有限公司缴纳了预付款50000元。徐州市同力创展房地产开发有限公司开出收款收据给张励。

　　张励说：订票单签订后，徐州市同力创展房地产开发有限公司迟迟不能开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高房价。

　　因此张励请求法院判决徐州市同力创展房地产开发有限公司按原价赔偿张励房屋一套，并赔偿其他损失100000元。

　　被告声称

　　预订房是双方签订的，属于预约合同，而非正式商品房预售合同。

　　约定的只是约定的合同，没有交付房屋的义务。

　　买卖双方签署的预订单大量使用了预订单，而预订单只包含了合同的基本条款，而不具备商品房买卖合同的基本内容。而且这类房屋属于拆迁安置房，已经被安置到拆迁户，无法过户，而且工期延后，房屋变得更大，是因为政策变动，不属于被告所能估计的范围。

　　被申请人请求法院正确认定双方签订的合同的性质，并酌情确定被告的补偿金额。

                                                
 

　　法庭裁决

　　法庭结合原审被告人提供的证据材料，并根据双方举证情况认定：张励与徐州市同力创展房地产开发有限公司签订的预订货单对于双方当事人的名称，商品住宅的基本情况、单价、付款时间都有明确的约定，但是由于签订合同时房产还在规划中没有施工，不能确定对方房屋的交付时间、违约责任等，并且在预订单上出现了多个“预定”、“预期”、“预付款”等字样。表明双方对于预订单的性质并不存疑，即预约合同，张励主张徐州市同力创展房地产开发有限公司根据预订单交付房屋的主张不成立。

　　但被告徐州市同力创展房地产开发有限公司因无法预计的原因推迟开工，但在没有取得预售许可证的情况下，就将尚未开工的商品房卖掉，违反了相关法律法规，此外，在预订单中将所列房屋安放另一个人，导致双方失去进一步磋商和签署本合同的可能性，应对原告所遭受的损失负责。最后，支持徐州市同力创展房地产开发有限公司退还张励所交50000元预付款，赔偿张励损失150000元。

　　 上海房产合同律师解析

　　约定是一种对未来订立一定合同的合同，当事人一方违反预约合同的约定，不与另一方签定本约合同或者不能按照约定的内容与对方签订本约合同，应当向对方承担违约责任。

 

　　判定商品房购买、定购、预订等协议到底是预约合同还是合同，首先要看这种协议是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，与此同时，卖方已按约定收取了购房款，则可以认定此类协议已具备商品房买卖合同本约的条件；反之，确认为预约合同。如双方明确约定，在具备预售条件的情况下，还需再次签订商品房销售合同，则应认定为预约合同。上海房产合同律师​