因不可归责事由导致合同未订立是否适用罚金？上海房产纠纷律师来回答

　　本文将围绕因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的情况，探讨出卖人是否适用定金罚则。文章上海房产纠纷律师将从以下几个方面进行阐述：合同未能订立的情形、定金罚则的适用条件、上海的相关法律法规和实际应用情况等。

　　一、合同未能订立的情形

　　在商业活动中，因各种原因，有时候双方不能就交易条款达成一致。例如，由于物价波动、政策调整、市场变化、技术难题等各种不可控因素，导致合同谈判失败或无法履行。这种情形下，如果双方已经支付了定金，就会引发问题，例如是否适用定金罚则等。

　　二、定金罚则的适用条件

　　定金是指合同中一方或双方提供的为表明其诚意或履行义务而支付的一定金额或物品。根据《中华人民共和国合同法》第56条规定，当事人可以约定定金，一方违约时应当依照约定承担违约责任。

　　在合同未能订立的情形下，若定金是由出卖人方支付，且未能订立的原因是不可归责于双方，那么按照《中华人民共和国合同法》第56条规定，出卖人有权要求返还定金，但不能要求赔偿损失。

　　同时，根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，合同因不可抗力或者基于客观情况的变化导致无法履行的，当事人不承担违约责任，但是应当及时通知对方，以减轻损失，并应当根据情况协商解决。

　　综上所述，如果因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人可以要求返还定金，但不能要求赔偿损失。同时，双方应当及时通知对方，以减轻损失，并应当根据情况协商解决。

　　三、上海的相关法律法规和实际应用情况

　　在上海，商品房销售方面有一系列相关的法律法规和实践经验，对于因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的情况，也有一些具体的实践规定。

　　根据上海市《商品房销售管理办法》第27条规定，如果购房人未能在规定时间内办理购房手续，且未能提出书面申请延期的，出卖人可以在书面通知购房人后收回已收取的定金，并按照下列比例予以返还：

　　在购房定金未超过房屋总价30%的情况下，出卖人应当返还已收取的全部定金。

　　在购房定金超过房屋总价30%但未超过50%的情况下，出卖人应当返还已收取的70%的定金。

　　在购房定金超过房屋总价50%的情况下，出卖人应当返还已收取的50%的定金。此外，上海市房地产交易中心也针对合同未能订立的情况，制定了一系列实践操作规定。例如，对于购房人未能在规定时间内签订合同的情况，交易中心可以根据具体情况进行处理，但必须保障双方合法权益。如果是因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，一般情况下交易中心会建议出卖人将已收取的定金返还给购房人。

　　四、案例分析

　　2018年，A先生与B房地产公司签订购房意向书，支付了10万元的定金。但由于政策变化，购房计划被迫取消。B公司要求扣除1万元的定金作为违约金。A先生认为这是不合理的，因为购房计划取消的原因不是由他造成的。

　　根据《中华人民共和国合同法》和上海市相关法律法规，可以得出结论，由于合同未能订立的原因是不可归责于双方，B公司不能要求赔偿损失，应当将全部10万元定金返还给A先生。

　　五、总结

　　在商业活动中，因各种原因，有时候双方不能就交易条款达成一致。如果合同未能订立，对于已支付的定金，需要根据具体情况进行处理。如果是因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人可以要求返还定金，但不能要求赔偿损失。同时，双方应当及时通知对方，以减轻损失，并应当根据情况协商解决。

　　在上海，商品房销售方面有一系列相关的法律法规和实践经验，对于因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的情况，相关规定可以提供有力的法律支持。因此，在购房过程中，购房人应当了解相关法律法规，合理维护自己的合法权益。

　　最后，上海房产纠纷律师提醒大家需要注意的是，合同未能订立的情况较为复杂，需要根据具体情况进行处理。如果双方不能达成一致，可以寻求专业法律服务机构的帮助。同时，购房人在签订购房合同前，应当认真阅读合同条款，避免由于自身原因导致合同未能订立，给自己带来损失。