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上海房产著名律师来讲讲业主能否自行将阳台封闭

时间:2023-02-14 09:11 点击: 关键词:上海房产著名律师,业主权利

  关闭自己的阳台,但并没有影响到邻居。为什么关不上?况且封条已经封了,没理由再拆了。因此,王没有按照物业公司的要求恢复原阳台。然而,过了一段时间,物业公司并没有迎接王先生,而是在顶层找人采取“绳索”的方法,从外面将王先生的阳台强行搬走。上海律师咨询网带您了解一下相关的情况。

上海房产著名律师来讲讲业主能否自行将阳台封闭

  虽然封闭阳台的行为确实违反了管理规约的约定,但物业公司无权强行拆除自己家的阳台。于是,王一纸诉状将物业公司告上法庭,要求赔偿其封闭阳台的财产损失6000元。法院进行判决:物业虽方式方法不当,但无需赔偿。

  该案由杭州市区一审法院和杭州市中级二审法院审理,二审法院均裁定驳回王的诉讼请求。法院认为,物业公司可以通过要求停止侵害、消除危险的方式,制止小区业主的违法建设行为,但不具有代为拆除的强制执行权。

  然而,物业公司的行为是不当的,但它的拆除是为了履行对社区公共空间的管理和维护的责任,它的行为的实施只是拆除,而不是结构性或破坏性的恶意破坏,同时,王本人违反了《管理条例》 ,而且由于阳台本身是一个违约,被拆除的材料不能再次使用。

  基于上述因素,法院驳回了王要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求。从本案的判决可以看出,业主封闭阳台违反了《管理规约》,物业管理公司可以采取劝阻、制止、起诉法院等合理措施,但无权强行拆除。

  但是,如果物业服务公司强行拆除,虽然经济管理工作方式方法不当,但综合分析考虑业主违约在先、物业公司发展没有损害财产的故意、材料我们不能再次被利用等各方面的影响因素,法院也不会判决物业公司需要承担赔偿责任。

  谁决定是否封闭阳台?其实阳台能不能关并不重要。关键看管理规约是怎么约定的。

  《管理条例》是开发商在出售物业前,为确保物业的安全合理使用,维护社区秩序和环境的既定规则。根据《物业管理条例》第二十三条的规定,物业买方与开发商签订商品房买卖合同时,应当书面承诺遵守《物业管理条例》。

  也就是说,无论业主是否认真阅读过管理规约,在签订购房合同时都书面承诺已认真阅读并同意遵守,所以管理规约对业主是有约束力的。而开发商或业委会与物业企业公司通过签订的《物业服务贸易合同》又赋予物业有限公司发展对于业主违反《管理规约》的行为,有权采取劝阻、制止等方式方法进行分析处理。

  因此,业主要关闭阳台,物业公司停止这种情况,实际上,物业公司也是按照物业服务合同履行管理义务的。所以阳台能不能封,最终还是要看管理规约的规定。在上述案件中,王向法院主张,管理规约中关于封闭阳台的条款本身是格式条款,排除了业主对阳台的主要使用权,且在签订时未提请业主注意,应属无效,对业主不具有约束力。

  根据《合同法》第四十条的规定,提供数据格式合同条款一方可以免除其责任、加重对方社会责任、排除对方公司主要包括权利的,该条款无效。

  而《管理制度规约》中封闭阳台的约定虽然我国属于格式条款,且对业主可以使用阳台的行为问题进行了具有一定的限制,但该限制企业属于自己合理的限制,并不会直接导致业主无法通过行使对阳台的占有、使用、收益和处分的权利。也就是说该条款并未进行排除业主的主要发展权利,不属于无效数据格式条款的情形。

  因此,管理规约中关于阳台不得封闭的条款是合法有效的,业主的行为受该条款约束。同时,因业主已签署书面承诺书,明确表示已详细阅读管理规约并同意遵守,故主张物业管理公司未采取合理措施提醒,不能成立。

  江苏省高级人民法院也进行了类似的案例研究,以确认管理法规中无阳台条款的有效性。房子是自己的房子,材料发展也是我们自己花钱买的,并且封阳台也未影响到企业其他项目业主,为什么《管理制度规约》还要进行约定业主不得封闭阳台呢?

  物权法第七十一条规定,业主对其建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。阳台作为建筑物的专用部分,当然,其所有者享有完全占有、使用、收益和处置的权利。但这并不意味着业主可以根据自己的意愿选择是否关闭阳台。

上海房产著名律师来讲讲业主能否自行将阳台封闭

  封闭阳台会影响整栋楼的外墙美观,而该楼外墙属于整栋楼内业主共有部分,全体业主都有分享和共同管理的权利。如果每个业主都按自己的想法封闭阳台,会破坏整个外立面的和谐统一,影响房屋的保值增值。

  另外,由于业主不了解设计规范,自己封闭阳台的安全性无法保证,存在高空坠物的安全隐患。所以开发商综合考虑后,会在管理规约或业主手册中选择不封闭阳台。

  律师提出建议:如何能够实现封阳台的诉求?关于确认关闭阳台的管理法规规定无效的请求不会起作用,法院可以作出裁决,撤销私人关闭阳台的规定。业主如何实现他们关闭阳台的要求?

上海房产著名律师来讲讲业主能否自行将阳台封闭

  上海律师咨询网提醒大家,根据《物业管理条例》第十一条规定,全体业主可以制定和修改管理规约。管理规约的制定和修改属于全体业主的自主决定。业主要封闭阳台的,可以召开业主大会会议,经专有部分占总建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意,可以修改管理规约中关于不得封闭阳台的约定。这样,失去了物业管理基础的业主合同关闭阳台,业主就不会受到自然关闭阳台的限制。


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