上海拆迁官司律师解析：城乡二元结构在城市房屋与农村房屋拆迁中的特点

　　上海拆迁官司律师认为，打破城乡二元结构反映在城市房屋拆迁与集体土地上房屋拆迁;城市国有土地上房屋征收与农村集体土地房屋征收上，将让农民获得与国有土地上房屋拆迁征收一样补偿标准的补偿，即获得公平补偿，在市场调控下的公平交易的补偿。下面来说一说城城乡二元结构在城市房屋与农村房屋拆迁中的特点：。

　　城乡二元结构在城市房屋与农村房屋拆迁中的特点：

　　1、拆迁的主体不同。

　　我国从上世纪90年代开始在计划经济体制与市场经济体制并存的状态下运行政府主导下的城市房屋拆迁，打破了我国长期以来的公房福利分配制度，形成了商品房屋与公租房屋并存的局面，拆迁房屋的安置也是有的安置为公房，有的安置为公租房屋。随着市场经济体制为主导作用，适用市场经济的发展，2001年出台了新的《城市房屋拆迁条例》，系在政府监督下的拆迁主体与被拆迁主体的平等交易拆迁关系，按照房屋的市场价值由拆迁人给予被拆迁人进行补偿。政府作为拆迁的监督机构不能参与拆迁活动。

　　于是在城市房屋拆迁中，拆迁主体在90年代为政府，从2001年开始为拆迁人，该拆迁人不能是政府各个部门，而是与被拆迁户平等的民事法律主体。

　　我国的土地制度几经变革，将私有土地制度变成了城市国有土地和农村集体土地。因此，我国农村房屋拆迁也就是我国目前各地运行的农村房屋拆迁折合着我国目前的农村土地制度、农户宅基地制度、农户户口情况等因素。另外是否享受农民平等待遇的本集体经济组织成员的认定问题。

　　我国《土地管理法》规定了土地征收的主体为国务院、省一级人民政府，土地征收的实施主体为市、县一级人民政府，具体的征收工作由市、县一级国土资源管理部门进行。在农村房屋的拆迁实际中，各地形成了由国土局实施拆迁补偿工作有之，由镇一级人民政府、街道办事处具体实施拆迁工作有之，由村委会与镇政府签订拆迁协议实施拆迁有之。尤其是在随着城市房屋拆迁步伐的加大，城市房屋所占的土地已经无法满足拆迁建设需求的情况下，集体土地上房屋拆迁变得更加迅猛，于是有的地方出台了《农村集体土地上房屋拆迁办理》等地方性规定，由此产生了与城市房屋拆迁条例相同的运行模式，但是这种运行模式下同时又采取了按户补偿、户口分配等，使得农民的补偿与市场主导下的城市房屋拆迁补偿而不同。

　　因此，在农民集体土地上房屋拆迁的情况下就形成了多种拆迁主体并存的状态，比较混乱和复杂。

　　2、拆迁的程序不同。

　　2001年《城市房屋拆迁条例》规定的拆迁程序为拆迁人取得房屋拆迁许可证后发布拆迁公告，标准着拆迁的开始。拆迁人委托房屋评估机构对房屋按照房屋的市场价值进行评估，双方对于房屋价款、装饰装潢、附属物、设施设备、营业损失、搬迁费用、过渡费用等协商一致达成拆迁补偿协议;或者协商不成的由拆迁管理部门进行裁决。

　　农民集体土地上的房屋拆迁按照《土地管理法》拆迁的情况下，由国务院、省一级人民政府作出土地征收批准决定。市、县一级人民政府发布土地征收公告、土地补偿安置方案公告，房屋按照地上附属物进行补偿，一般按照房屋的建造成本价进行补偿。按照《农村集体土地上房屋拆迁管理办法》等地方性规定进行拆迁的地方，发布拆迁公告，由土地储备中心、开发商等作为拆迁人进行拆迁，按照房屋的重置成本价结合户口情况进行补偿，协商不成的由拆迁管理部门进行裁决。

　　3、拆迁补偿标准不同。

　　城市房屋拆迁的情况下，按照房屋的市场价值进行评估给以补偿，装饰装潢、设施设备、附属物等协商补偿，协商不成的进行评估补偿。即城市房屋拆迁中的补偿，由拆迁人按照市场价值从被拆迁人即房屋的所有人处对于房屋，装饰装潢、附属物等进行赎买，补偿的过程就是市场导向下的公平交易的结果，城市房屋的所有人所获得的补偿为市场交易下的公平补偿价款。这是2001年《城市房屋拆迁管理条例》的立法意愿。即使在城市房屋拆迁过程中出现了违法评估、非法拆迁等情况，是法律实施过程中在地方出现了部分违法情况的结果，但是被拆迁人根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，应该获得的是公平的补偿。

　　农村房屋拆迁按照《土地管理法》进行征收的情况下，农村的房屋按照土地征收时的地上物作为地上附属物进行补偿，一般地方政府制定一个统一的价格，按照各农户的房屋面积乘以制定的价款即为该被拆迁农户所获得的补偿款，不考虑房屋的区位、建造时间、房屋结构、装饰装潢等因素。该价款的制定一般为房屋的重置成本价，因此在农村的房屋拆迁中，如果要求货币补偿往往砖混结构的房屋仅仅按照300-600元每平米的价款进行计算，砖瓦结构、砖木结构的房屋的价款会更低。农村的房屋补偿之所以如此之低，因为地方政府认为农村房屋的宅基地系无偿取得且永久使用，农民所支付的仅仅是建设房屋的成本，因此仅仅给予房屋的重置成本价款即视为合理补偿。

　　农村房屋拆迁按照《农村集体土地上房屋拆迁管理办法》等地方性规定进行拆迁的情况下，有的地方除了给予房屋重置成本价款以外，会对农民房屋所在地区的土地按照区位价给予补偿。即农户房屋被拆迁的情况下对于农户房屋的补偿系区位价加房屋重置成本价。例如：北京城郊的农民房屋拆迁系此种补偿房屋。

　　农村集体土地上房屋的拆迁无论是按照《土地管理法》进行拆迁，还是按照地方制定的《集体土地上房屋拆迁办法》等进行拆迁，均将农民一户一宅、农民户口人数等作为补偿的因素来制定补偿安置方案、补偿安置政策等予以考虑。

　　由此，有的地方制定的补偿政策就会难以做到补偿合理，导致了拆迁矛盾的产生。由于农民房屋状况一般比较复杂，也增加了拆迁进程的难度。以家庭为单位申请建房，申请建房人与房屋的实际出资人、房屋的实际所有人不一致，补偿主体难以确定，私有祖房延续下来变成了农民集体土地上的房屋，房屋及院子面积较大户口人数较少，分配安置房屋面积少严重侵害房屋所有人的利益情况时有发生。

　　例如：张先生在某村有祖上留下来的房屋300平米，土地面积(房屋面积包括在内)500平米，在册户口人数为张先生一人。

　　安置政策为：房屋按照重置成本价400元每平米，土地按照区位补偿价800元每平米予以补偿。安置房屋情况为：每个在册户口60平米按照900元每平米购买，超出安置政策面积的部分按照3000元每平米进行购买，但是购买的面积不能超过15平米，超过部分按照市场价值购买。

　　张先生所在地区范围内类似房产价值为20000元每平米。

　　则张先生房屋补偿情况为：60平米的房屋一套，拆迁补偿款为300平米乘以400加上500平米乘以800等于520000元.张先生购买该60平米的房屋支付为60平米乘以900等于54000元，房屋差价款为466000元。

　　张先生所获得的拆迁奖励20000元，装饰装潢补偿50000元，搬迁费、过渡费20000元，共计556000元。

　　由此，张先生在拆迁中获得的补偿为60平米的安置房屋一套，货币为556000元。

　　如果张先生要想得到与其被拆迁房屋同样面积的房屋需要支付的款项为：

　　60平米乘以900加上15平米乘以3000加上(300平米减去75平米)乘以20000等于

　　4599000元。

　　由此可见，张先生的房屋被拆迁以后是不可能买到同样面积的房屋的。像事例中张先生这样的情况，在农民中并非少数情况，因此补偿的不合理是拆迁矛盾产生的根本。

　　上海拆迁官司律师认为：农村房屋拆迁的根本是将农村集体土地转化为国有土地。农民集体的土地属于农民集体所有，即系农民集体的私有财产;农民个人的房屋属于农民个人的私人财产。将农民的房屋进行拆迁，将集体土地转化为国有土地之后用于商业开发或者公益项目的建设，但是无论是何种项目的建设在市场经济体制下，利用市场资源配置，市场定价下双方平等协商从农民集体手里购买需要的土地。在此种情况下，农民集体的土地及农民个人的房屋才能够实现市场经济交易下的公平补偿的可能性。

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