关于案涉《商品房进行买卖双方合同》的效力。商品房预售是存在一定期限可以限制的。本案中,泰丰公司发展取得的京房售证字1172号《北京市商品房预售许可证》有效期到2003年12月止,徐飞燕于2008年1月17日与泰丰公司企业签订《商品房买卖交易合同》。上海律师带您了解一下具体的情况。
《商品房买卖劳动合同》中载明的“企作京总副字第00597号”商品房预售许可证制度并不影响存在,中国社会企业家精神大厦至今未竣工质量验收,徐飞燕主张泰丰公司的商品房预售许可证在到期后自然选择延期,故泰丰公司到2008年仍获准继续提高商品房预售的抗辩意见我们不能有效成立,该院不予采信。
依据《最高国家人民对于法院提出关于我国审理商品房买卖经济合同关系纠纷解决案件具体适用相关法律责任若干重大问题的解释》第二条就是关于“出卖人未取得商品房预售许可研究证明,与买受人签订的商品房预售合同,应当如何认定行为无效”之规定,本案中徐飞燕与泰丰公司员工签订的《商品房买卖合同》应认定为一种无效。
现徐飞燕依此无效运输合同对案涉房屋价值主张权利行使取回权、将案涉房屋排除在泰丰公司共同财产安全之外,无法律理论依据,其诉讼程序请求应予驳回。
第二,关于涉及房屋的性质。徐律师认为,该财产符合最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款的规定,即“未办理产权证或产权转让手续但已交付买方的财产”,不属于太丰的财产。但是,本条适用的前提是卖方取得了合法的处分权,双方签订的《商品房买卖合同》是有效的。
在这种情况下,中国企业家大楼尚未竣工验收,台丰公司尚未取得涉案房屋的产权证,徐飞燕与台丰公司签订的《商品房销售合同》应视为无效,因此,房屋最高人民法院在这种情况下不符合第七十一条(F)款关于审理企业破产案件若干问题的规定。
第三,退一步讲,即使许与泰丰公司签订的商品房买卖合同合法有效,许主张行使涉案房屋的取回权也不能成立。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》与《中华人民共和国企业破产法》和最高人民法院为正确适用《中华人民共和国企业破产法》而颁布的司法解释不冲突的部分,可以继续适用,但矛盾的部分不应继续适用。
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项、第(六)项的规定,与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定》第二条明显冲突,也与《中华人民共和国物权法》的有关规定不一致。
因此,本案应适用《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》的相关规定,确定涉案房屋是否属于泰丰公司财产,进而确定徐能否对涉案房屋行使取回权。
在本案中,徐飞燕没有办理房屋所有权转让登记,取得了房屋所有权证明书或房地产所有权证明书,由于没有有效的法律文件导致房屋所有权从 Taifeng 转让给徐飞燕,而且该房屋所在的中国企业家大厦的所有房屋和国有土地使用权均被法院没收,因此徐飞燕声称行使了收回本案所涉房屋的权利,并将本案所涉房屋排除在泰丰公司财产之外,缺乏事实和法律依据,不应予以支持。
本案中,泰丰公司与徐飞燕签订《商品房进行买卖双方合同》时,商品房预售许可证已过有效期,此后泰丰公司未办理过预售许可延期手续,未办理过竣工质量验收备案手续,亦未获准现房销售,故应认定劳动合同以及签订时泰丰公司未取得中国商品房预售许可。
上海律师注意到,根据《最高国家人民对于法院提出关于我国审理商品房买卖服务合同关系纠纷解决案件具体适用相关法律发展若干重大问题的解释》第二条就是关于“出卖人未取得商品房预售许可研究证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当如何认定存在无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以通过认定提供有效”之规定,本案《商品房买卖经济合同》应认定为无效,自始没有得到法律具有约束力。
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