法律课堂:上海动迁官司律师来讲讲土地征用补偿和安置拖延问题

　　国有土地上房屋被征收时，从什么时候开始评估房屋的价值就显得非常重要了，因为不同时期的房价差别真的很大，如果房屋估价不一样，就会对作为拆迁户的居民造成损失。那么，国有土地上房屋征收房屋价值评估时间点如何确定？上海动迁官司律师为您介绍相关问题，希望对您有所帮助。

　　一、国有企业土地上房屋进行征收房屋估价时点选定一个原则

　　根据《国有企业土地上房屋进行征收与补偿管理条例》《国有土地上房屋征收风险评估没有办法》《房地产估价技术规范》《房地产作为抵押估价指南》等，城市、县级以上人民对于政府因公共经济利益向拆迁户征收房屋时，对拆迁户应给予社会公平合理补偿；而公平补偿的基本要求是，不能明显低于征收方式决定宣布之日被征收的类似我国房地产的市场需求价格。

　　城市、县级服务人民需要政府在以征收环境决定公告之日为评估时点后，应尽快通过签订征地补偿安置协议或作出补偿制度决定，及时得到补偿拆迁户，并确定一个双方的权利保障义务，确保征地补偿的实质公正。

　　所以，根据分析上述相关法律法规规定，有关“征收房屋使用价值目标评估的时间点为房屋征收决定公告之日”的规定，应结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关“公平补偿”条款，作出统一的法律知识解释，而不是一成不变、孤立、生搬硬套地强调学生无论征收项目投资规模、征收日期、是否能够存在一些城市、县级人民共和国政府信息及其重要职能业务部门的单方责任，同时，在实际征地补偿安置协议签署日或补偿决定问题作出之日甚至生活实际影响货币补偿款支付至位日的差异，都将征收决定宣布为评估时点。

　　二、确定国有土地征用房屋评估时点应考虑的因素

　　法院不能轻易否定“征收决定公告日期”作为评估时间的合理性。该决定应考虑到以下各种因素：

　　（1）注意发展当地进行房地产企业市场经济价格波动的幅度，并考虑风险评估工作报告的适用有效期。要参照《房地产抵押资产评估方法指导教师意见》第二十六条规定，自评估研究报告出具之日起，无正当理由的，市、县级人民对于政府管理一般宜在一年内签订征地补偿安置协议或补偿决定。

　　（2）市、县级人民对于政府未在一年内发展作出赔偿制度决定，是否有被征收人应承担国家赔偿经济责任。

　　（3）补偿决定明显滞后，主要是市、县人民政府及其职能部门，房地产市场价格波动较大。根据超过“申请有效期”的补偿报告，如果明显不利于征收方获得公平补偿，则继续坚持以“征收决定公告日期”作为确定补偿的时点是不恰当的。

　　（4）坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实行房屋征收，应当给予补偿后搬迁。在这里所说的“对拆迁户给予补偿后”应该做限缩理解，即不仅是签署协议或者做出赔偿决定，而且应该理解为征地补偿安置协议规定或补偿决定所确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存），周转房或产权调换房屋已交付（被征收人不接受的，已依法提取相关凭证和钥匙）。

　　（5）被征地房屋面积是否过大，是否在一年内完成实施，是否存在征地决定分阶段执行，被征地人在强制拆迁前继续正常使用的情况。

　　上海动迁官司律师提醒您，被拆迁户提出的要求明显不符合法律规定的，市县两级人民政府应当依法及时作出书面补偿决定，固定并交存相应的补偿内容，不能怠于履行征地补偿安置义务，以反复协商代替补偿决定，甚至以权谋私，导致征地补偿安置争议多年得不到解决。这种做法不仅损害了拆迁户的补偿安置权益，增加了相应的补偿安置成本，也损害了法治政府的形象。