城镇居民购置农村房屋合同有效吗？上海动迁律师：原则上无效

　　近年来，城镇住民购置屯子屋宇的情形异常多，在遇到征收拆迁的时间，原房东忏悔主张房屋买卖合同无效的情形屡见不鲜，由此频频产生纠纷。上海动迁律师平时也遇到很多拆迁户咨询相关的问题。

　　那么，城镇住民购置农村房屋，合同究竟有没有效呢？实际上，城镇住民购置屯子房屋，合同原则上是无效的。

　　1999年1月1日订正后实行的《中华国民共和国地皮管理法》删除了原法第41条无关城镇非农业户口住民能够使用集体土地建住宅的规定。

　　国务院办公厅1999年公布的《对于增强地皮让渡治理严禁炒卖地皮的关照》第2条划定，“农夫的室庐不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

　　厥后，阻止城镇居民购买农村房屋也多次被强调。

　　是以，1999年当前，城镇住民在屯子购置屋宇的生意条约普通应认定有效。宅基地使用权是集体构造经济成员享有的权利，是与特定的身份瓜葛相联系的，不允许转让给非本集体经济构造成员。屯子屋宇很可能是没有产权证书的，在法律法规禁止城镇居民购置农村宅基地的情况下，城镇居民就算购买了农村房屋，也难以办理产权证书的变更登记，也就无法作为房屋所有权人受到法律保护。

　　然则实务中，在某些破例情况下，城镇住民购置屯子屋宇，条约应该认定为无效。阻止城镇住民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则。但这并不意味着，在不违背法律法规、政策的基本规定和精神的前提下，对具体案件作出灵活处理。

　　比方，假如城镇住民购置屯子房屋后，经由相干部分同意，并获得本集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的变动手续并取得相关权属证书的，房屋买卖合同可以认定为有效。

　　再比方，法不溯及既往，1999年1月1日《地皮管理法》订正曩昔，回寄籍村落落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及旋里假寓得华裔、港澳台同胞购买农村房屋，其买卖房屋合同应认定为有效。

　　对同一屋宇经由屡次生意、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况来综合进行判断认定。

　　上海动迁律师认为在实务中不应该以违背法令法例的强制性划定而一刀切地认定生意条约有效，关于城镇住民购置屯子房屋的情况，应当结合特定的历史背景、买卖房屋时的法律规定以及其他现实情况等因素综合考量其效力问题。但无论如何，城镇居民如果想要购买农村房屋，是需要谨慎而行的。