上海拆迁律师:集体土地房屋拆迁补偿的三种方式

　　据报道：集体经营性建设用地的建设用途再迎新的突破——允许建设共有产权房，地块与国有建设用地同责同权且价格极具优势，仅是周边普通商品房的0.36倍。12月27日，上海市发展规划和自然环境资源管理委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体经济建设项目用地，出让公告信息显示，上述三宗地块将用于社会建设中国共有产权房。上海拆迁律师带您了解相关情况，希望对您有所帮助。

　　这是第一次在上海和全国。在此之前，上海等集体建设用地已进入试点城市，允许集体建设用地用于出租住宅建设和工商业方面。

　　一、国有建设用地分担责任和权利

　　出让文件数据显示，本次挂牌出让的地块，与国有建设发展用地性质是基本情况相同的；土地资源所有权问题属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体主义经济社会组织。

　　出让文件并未对竞买人做特殊教育要求，中国境内的企业、其他社会组织和个人（除法律另有规定外）均可通过参加竞买，可以进行独立竞买也可以实现联合竞买；法定代表人相同问题或者控股股东具有相同的公司已经不能同时学生参加同一项目的竞买（国家对于控股有限公司除外）。

　　限售约周边商品房价格1/3

　　集体经济建设发展用地建设的共有产权房，极具价格竞争优势。

　　根据转让文件，三个地块的总建筑面积约为357802平方米，未来房屋均价为2.9万元/平方米（含装修总成本），价格浮动幅度为 ± 5%。

　　根据上海市住房和城乡建设委员会2017年12月3日的信息，Longhu District 第一个天朗项目的预售证的平均价格在每平方米77100元到80500元之间，距离三个项目大约200米。

　　从价格上可以看出，有一个非常明显的价格优势，对于购房者来说，这是一件好事，那么，什么应该是一个共同的财产房屋拆迁补偿？其实，无论房屋的性质如何，只要是合法的，都应该得到合理的补偿。即使是公有财产权，拆迁人也应当获得自己相应部分的拆迁补偿，原则上不降低原有的生活水平。

　　二、集体土地房屋拆迁补偿有三种方式

　　1.住宅用地分配。这样，当该地区有空置的住宅时，被驱逐的家庭可以要求获得与原来住宅同样大小的住宅，并要求赔偿建造与被拆毁住宅同样大小的住宅的费用。额外的装修费用，搬迁费用和过渡费用，可以通过单独协商确定。

　　2.纯货币发展方式。此种教学方式主要包括宅基地的补偿和房子的补偿。如果是城中村或者企业已经划入到城市建设规划研究区内的房屋，拆迁户可以通过直接进行参考中国周边类似房子市场价去争取补偿。另外有宅基地空地或者院落的话，可以另行争取拆迁补偿，具体分析可以作为参考当地情况制定的区位补偿价。

　　3.房屋。这种方法比较容易理解，也就是拆除多少座方形房屋需要安装多少座方形房屋。现在要注意的是，安置房的交付范围已经约定好了，必须写在书面协议上，安置房的交付期限和不按协议履行的违约责任必须明确约定，原件要留在手中。

　　违法建筑能否获得合理的拆迁补偿，既是法律的明文规定，也是各种利益集团博弈的结果。上海拆迁律师注意到，拆迁户的房子被认定为违章建筑时，一般都很着急，很无奈，很沮丧。律师在这一过程中的作用凸显出来。律师作为专业人士，对违法建筑的认定是视而不见的，一眼就能看出他们有运筹帷幄、决胜千里之外争取合理拆迁补偿的作用。