上海房产律师谈居住五年的房子怎么成别人的了？

　   夫妇买了房子，却被7个人拿着房产证堵住了大门。这所房子一住五年，房子上没有自己的名字。一所房子，两名业主，以及一个非第三人。接下来上海房产律师解读案例。

　　订约在五年之后才能转让的房子

　　目前原告苏先生所住的房子是被告陈先生6年前卖给他的，但两年前，被告陈先生将房子转让给被告庞先生，原告苏先生一直不知道，这房子到底是怎么回事？

　　苏先生持有购房合同、房产证、土地证，但该房屋已由本案的第一被告陈先生过户给了第二被告庞先生。Su太太说：“我买房子时并不知道这些风险，我只知道我要满5年才能去过户。

　　苏家夫妇两人当初购房时，房屋的性质就是拆迁安置房，按照不满5年无法上市交易的规定，房子在2015年办理不了过户手续，因此，房子在2015年办理不动产权证。根据双方协商，合同已经确定，关于分期付款的事宜也已经写得非常清楚。

　　首批350,000元资金被打到房主的账户上，房主把两张证件交给了原来房主的名字，在2016年，苏氏一家人搬进了房子，而苏家夫妇则将分期支付的房款打给陈先生。
 

　　他的房子由人抵偿债务

　　转眼到了房子过户的2020年，一帮刻有纹身的七八个人拿着房产证到苏家，苏先生赶紧给陈先生打电话，电话的那一方却无法接通，这几个人就是“尽快搬家”。

　　不久，电梯里还贴满了原来业主陈某的照片，上面写道：“欠债，明天带工具砸门！”到此为止，苏先生夫妇两人才明白，可能是房东欠人家的钱，拿着房子来抵债。自发生事故以来，房主无法找到，而对方手上的房产证真的无法辨认，于是夫妻二人决定去找律师。

　　苏先生表示，房屋已支付45万元，仅剩最后七万元尾款。根据合约，这笔钱应在转让的时候支付，而现在就连原来的业主也无法得到。

                                             

　　究竟是谁的房子？

　　法律顾问向法院申请调查令到房产部门，发现该房屋的产权已转移至案外人庞某名下。按道理，土地证和房产证明明是在苏先生的手里，办理房产过户时应该由房主拿着房产证去办理，怎么过户到苏先生手里呢？

　　据房地产部门的档案记载，是原来的房主陈先生先挂失了房产证，补办了新产证，又过户给了庞先生，而且新的房产证已经生效。
 

　　法律顾问指出，本案第三人庞先生若为善意第三人，在支付了房屋价款后其作为房子合法的产权人，权利更应得到保护。而且苏一家人最多只能拿着当初的合约要求卖房的陈先生退还房款。可是，5年后，原来52万元的房价早已不再像当初那样高，相当于现在市价130万元左右。

　　苏先生想不通，庞先生也没有去看看房子，怎么会把房子买下来？从房管部门的记录来看，这位律师也发现了一个不合理的地方，其买卖价格为73万，在2019年，相比之下，同一处这类房子的市场价约为130万元，律师认为，双方的交易价格明显低于市价，显然是恶意的。

　　法庭受理了苏先生提起的诉讼，与陈先生取得联系后，他表示，这套房子当初并非出售给苏先生夫妇二人，就是借钱给他两个人，房屋买卖合同的协议书作为借款合同履行的保证，即让他们暂住，等钱归还时，这所房子还在收回。

       这是一张白纸黑字的合同，是哪一方提出借款的？

　　有没有恶意购房

　　为证明陈先生没有恶意购买房产，陈先生与第二被告庞先生一起到法院办理了房屋买卖及过户手续，审阅时，法官发现该问题存在。
 

　　从双方签订的买卖合同来看，当时房屋的过户价格是74万多元，但两被告在庭审中向法院表示，双方实际交易价格为110万元，这一交易价格与物业公司备案的买卖合同价格明显不一致。

　　对这件事，被告代理律师讲了一段三角债故事，“由于被告陈某欠付案外人戴某的款项，被法院执行，陈某愿意以房屋抵押给戴某。由于戴某不愿接受，因此陈某向本案被告庞某提出该意见，代陈某解决其与戴某之间的所有债务。

　　被告人庞某以偿还陈某外债的形式代偿房屋款，三人为三角债关系。

　　经过法官向戴某核实，戴先生表示，三方之间确实存在拖欠房款的事情。但是庞某没把房子看清，没有履行相应的谨慎义务，并支付了相应的对价，这一行为就有失实的表现，与被告陈某恶意串通，损害原告苏某的利益。此外通过调取银行账户流水发现二人无论在此交易过程中都没有购房转帐记录。

　　蓄意的共谋行为当属无效

　　最后，法院依据调查结果做出判决，被告人陈某明知房子已卖出，而在已向买方交付房产证的情况下，通过挂失补办，为转让房屋的转让铺平了障碍，法院认为，双方恶意串通，损害苏某作为实际购房人的合法权益。当事人之间恶意串通，签订房屋买卖合同，应属无效。