上海房产律师来讲讲商品房合同中违约金如何支付

　　开发商与业主签订《商品房生意条约》，条约商定，开发商应当于2016年5月31日前将屋宇交付给业主。如未在前述商定期限内将屋宇托付业主，开发商应该向乙方领取违约金，违约金按业主已领取的房价款日万分之0、5计较，违约金自条约商定的最初托付克日之次日起算至实践交付之日止。上海房产律师就来讲讲有关的情况。

　　一、基本案情

　　（一）商品房生意合同案例

　　逾期超过60天，业主有权选择单方面解除合同，开发商除应退回业主已支付的房款，还应承担赔偿责任，按房屋总价款的5％向业主支付赔偿金。

　　裁判实践中的支流观念觉得，业主主意过期交房违约金的条件是条约连续执行，若抉择解除条约，违约方应负担的是领取解除合同的赔偿金。既然业主主张解除合同并要求开发商承担解除合同赔偿金，那么业主同时要求开发商承担逾期交房违约金，属于重复计算，于法无据，不应当予以支持。

　　（二）屋宇租赁合同案例

　　出租人与承租人签订《屋宇租赁条约》，条约商定，如承租人过期领取房租，每过期一日，根据逐日万分之五地规范支付逾期付款违约金；如果承租人逾期超过30日，出租人有权解除合同，并要求承租人支付剩余租期内租金的20％作为解约违约金。

　　裁判实际对此持有两种分歧的观念，一种观念觉得，上述两项违约金系出租人和承租人在分歧情况下所应该负担的守约义务的商定，因为出租人抉择解除条约，进而请求承租人负担守约责任，则应当适用解约违约金的约定，逾期付款违约金和解约违约金不应当并用；而且在支持了出租人解约违约金的基础上，再支持其逾期付款违约金有重复之嫌，因此逾期付款违约金不应当予以支持。

　　另一种观念觉得，出租人所主意的过期领取房钱违约金，指向的是承租人延期领取房钱的行动，与解约违约金分属不同事由，解约违约金和逾期付款违约金属不同性质的违约金，所以两笔违约金不属于重复计算。

　　二、律师意见

　　针对条约解除时，什么时候可以并用逾期违约金和解约违约金？

　　我国《合同法》划定的解除，是条约终止的一项缘故缘由，分为溯及既往地解除和不溯及既往的解除。条约解除是不是拥有溯及力与条约解除的法令前因间接相干，这不仅仅关系到对条约解除侵害补偿的界定，还关系到条约解除以后，对守约义务条目效能的认定。

　　《合同法》第97条划定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”其中，“根据履行情况和合同性质”，是关于合同解除后有无溯及力的弹性规定。

　　对该条目的懂得，学界普遍觉得，我国合同法抵赖条约的解除应向未来产生感化，同时也抵赖条约的解除能够产生溯及既往的结果；然则，解除条约拥有溯及力应区别分歧情形。

　　由此可知，《合同法》第97条划定的条约解除，是不是产生溯及既往的效能，必须依据条约的执行情形和性质进行判断。根据该条规定的法理，继续性合同的解除原则上无溯及力，非继续性合同的解除原则上有溯及力。

　　继续性合同，即履行时不能一次性完成，必须在一段持续时间内完成的合同，比如租赁合同、仓储合同、保管合同、承揽合同、供水供电合同等，继续性合同的标的一般在合同履行的同时已经被使用或消耗，合同解除具有溯及力在客观上没有可行性；非继续性合同则是指一次性履行合同。

　　当然，如果企业双方都觉得自己十年我们可以，那么也可以通过设立一个十年居住权，办理的是十年居住权房本。这个时候，问题出现了，到底怎么定十年的价格。不愿意的居民太多，不愿意的业主太少，时间又太短，业主拿不到多少钱，居民又不能久留，干脆租了算了。

　　对于居民来说，因为可以转租，也就是提前锁定未来的租金而不涨价，这是一个非常好的收获未来租金上涨的模式。所以目前很多成交的人都是先自己住，等搬出去了再转租。那时候房租已经涨了不少，涨的收入都是自己的。

　　综上所述，上海房产律师认为，详细案件中，假如条约既商定了过期违约金，同时又商定了解约违约金，在守约方请求解除条约并请求违约方领取违约金的时候，需要根据合同的具体性质和履行情况，判断逾期违约金和解约违约金能否并用。