上海房屋买卖律师教你交房面积有误差操作指南

　　上海房屋买卖律师 每个购房者都要经历漫长复杂的买房过程，才能得到自己心爱的房子。实践中，不少购房者在收房验房时，发现实测面积和合同面积不一致，与开发商无法协商，最终诉至法院。

　　林某与开发商签订上海市商品房预售合同，合同面积为106.58平方米，其中套内建筑面积为85.49平方米、公用分摊面积为21.09平方米。等到交房时，系争房屋实测面积达到107.13平方米，比合同面积增加了0.55平米，可惜的是，增加的是公摊面积。

　　林某认为自己吃亏了，将开发商诉至上海市普陀区人民法院（以下简称普陀法院），要求开发商应当把多出的新增公摊面积所产生的费用返还自己。开发商表示公摊面积是建筑面积的一部分，而且无论是公摊面积还是建筑面积，实测面积和合同面积的误差都在法律规定允许范围内，所以拒绝赔偿。普陀法院审理认为，双方在合同中已经约定，对系争房屋的总建筑面积合同与实测面积不一致时，按房屋每平方米建筑面积单价多退少补、按实结算。可以认定，双方是按照房屋的建筑面积进行交易的。最终，对林某要求开发商赔偿因公摊面积增加所产生款项的诉讼请求不予支持。

　　有时，购房合同中藏着一些漏洞和陷阱，为避免事后麻烦，还是建议大家未雨绸缪，在前期要仔细审合同、订合同，这里分享几条技巧。

　　1、堵漏洞深挖“公摊”的秘密  

　　许多购房合同上开发商不会告诉你具体分摊面积的位置在哪里，具体的面积是多少，这就为开发商提供了钻空子的机会。国家允许预测面积有3%的误差，如果公摊面积增大只要没有超过3%，购房者就只能为这个增大的公摊面积增加房款。建议购房者在合同里把面积条款写清楚；公摊部位、公摊部位具体位置、公摊面积的细节性尺寸是多少，建议计价单位的尺寸精确到平方厘米。在房价高企的今天，这些小细节的疏忽，可能对你来说是数万元、甚至是数十万元的损失。

　　2、审合同当心语言表述陷阱  

　　开发商在“面积确认及误差处理办法”的协议或条款中直接约定以“最终面积以实测为准”。这就是典型的语言陷阱，剥夺房屋面积发生变化时对购房者的话语权，对购房者极为不利，直接影响维护购房人合法权益，所以，在签订合同的时候不得不防，否则有约定可能还不如没约定。

　　3、订合同你要想得深想得细  

　　能买房动辄百万，甚至千万，每耽误一天，利息的损失都不少，所以，你要具体约定提出退房第几日内，开发商以何种形式退还将已付房款，及支付利息的计算标准；如果不退房，因进一步产生多余契税，是你承担还是开发商承担，支付方式和时间？这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效、及时解决相关问题。

　　面积误差的计算方法为：（交房面积-合同面积）/合同面积*100%=误差。

　　对于交房面积误差的处理，我国《商品房销售管理办法》第20条有明确规定，误差3%作为一个重要的约定基数。

　　一、面积误差绝对值≤3%

　　误差在3%以内，属于正常，双方据实结算，多退少补。购房者要求解除合同的，法院不予支持。

　　如：合同面积89平米，实际测绘面积为91平米，房价为1万/平米

　　误差：（91-89）/89x100%=2.2%

　　误差在3%以内，所以由买房人补足剩余房款。

　　买房人需补交：10000元/平x（91-89）平=20000元

　　二、面积缺失＞3%

　　①买房人选择退房，开发商在买房人提出解除合同后30日以内退还购房款和利息。

　　②买房人选择不退房，误差3%以内(含3%)房款开发商单倍返还，超过3%部分的房款双倍返还。

　　如：合同面积为100，实际测绘面积为90平米，房价为1万/平米

　　误差：（100-90）/100x100%=10%

　　开发商需退还：10000元/平x100平x3%+10000元/平x100平x7%x2=170000元

　　三、面积增加＞3%

　　① 买房人选择退房，开发商在买房人提出解除合同后30日以内退还购房款和利息。

　　②买房人选择不退房，由买房人补交误差在3%以内的购房款，对超过3%以上的面积房款由开发商承担，产权对买房人所有。

　　如：合同面积为100平米，实际测绘面积为105平米，房价为1万/平米。

　　误差：（105-100）/100x100%=5%  上海房屋买卖律师

　　买房人补交： 10000元/平x100平x3%=30000元。

　　开发商承担：10000元/平x100平x2%=20000元。

　　所以购房者交房后发现面积与合同所注的有较大误差，可以依法向开发商申请赔偿。