上海拆迁律师讲解“城中村”拆迁补偿问题

　　今年6月，传闻已久的白石洲旧城改造工程终于正式开工。早在搬迁工作开始时，白石洲就被称为深圳的“航空母舰”。这不仅是因为整个重建项目涉及的拆迁范围很广，而且还因为涉及大量的房屋拆迁补偿费用。曾几何时，“ 白石洲将有1878位亿万富翁因拆迁而诞生”的消息曾经非常流行。目前，白石洲村正全力组织签订拆迁补偿协议，我们不禁要问： 这个地方有什么特别之处，可以提供这样“天高”的拆迁补偿？上亿农村拆迁补偿款又从何发展而来？针对这些问题，上海拆迁律师给出了解释。

　　拆迁后一夜暴富的神话由来已久。但是，拆迁户还是不敢想象，拆迁补偿款会以“亿”为单位出现在大家面前。这一切，首先应归功于白石洲村在深圳经济特区独特的"城中村"地位。

　　根据有关资料，白石洲村所在的南山区三角洲完全位于深圳市城市规划区内。针对城中村的拆迁问题，2011年起提请最高人民法院审理的《关于审理农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第（2）款规定： 征用农村集体土地，不对征用土地上的房屋等不动产的征收、拆迁进入城市规划区域的房屋进行补偿，土地所有人请求参照国有土地上房屋征收补偿标准执行的，应当普遍予以支持。

　　本司法解释所称“国有土地上房屋征收补偿标准”是指《国有土地上房屋征收补偿条例》第十九条的规定：被征收房屋价值的补偿。 不得低于房屋征收决定公告之日所征收房地产类房屋的市场价格。 此时，白石洲村拆迁补偿资金推高至亿元的高位，第二大因素浮出水面，深圳房价飙升。

　　截至中国目前，深圳的房价问题已经可以超越了广州，成为一个全国平均房价水平最高人民城市的有力竞争者。根据数据查询到的信息，白石洲村周边的二手商品房屋进行公开市场报价为每平方米从6万元到8万元之间不等，甚至发展有着高达每平方米13万元的报价。如果以均价每平方米10万元以上计算房屋市场价，那么我们只需要拥有一定面积超过1000平方米的房屋土地所有权，获得上亿元的拆迁补偿款不是完全没有可能的。据不完全调查统计，1878名白石洲村拆迁户之中，房屋建筑面积比例超过1000平方米的约占20％左右。因此，尽管“1878名亿万富翁”信息并不属实，然而数十人乃至上百人获取上亿补偿款仍然可期。

　　白石洲村的高额政府拆迁补偿，对拆迁户有何启示？

　　或许其他居民不能像白石洲村的居民一样获得这么高的安置补偿，但这背后仍然值得我们关注和学习的地方： 城中村的拆迁，如果搬迁居民要求的赔偿金额与房地产市场价格相若，法院应该支持。

　　但如果仔细研究这一条款的措辞，不难发现，其中提到的国有土地上房屋征收与拆迁补偿标准的主体是拆迁户，而不是动迁办。事实上，在拆迁律师接到相当多的咨询时，当事人都提到，拆迁办在城中村拆迁时，用集体土地的补偿标准来计算拆迁补偿款。以此标准最终计算出的拆迁补偿款与周边平均房价差距较大的情况并不少见。

　　造成这种社会现象的原因主要在于，集体主义土地的征收补偿主要是由两大重要部分组成：房屋所占地的土地资源使用权补偿款和地上附着物补偿款。其中所占地使用权的补偿款多以土地使用权计价和房屋所占地面积我们作为一个基础数据计算。根据研究，笔者通过查询到的深圳市最新住宅建设用地基准地价，白石洲村所在地的基准地价约是3500-4000元/平方米不等，以此达到标准问题进行分析计算，无疑是根本方法无法与周边国家高达近10万元/平方米的房价水平相比的。

　　实践中，地上附着物补偿一般评估被征收房屋的建筑成本价。而且一般来说，城中村的房屋建造时间比较长，使用年限折旧要以此为基础计算。同时，在征收过程中，可能存在被征收方压低房屋价格的情况。在各种因素的影响下，地上附着物的补偿不会太高，更不用说和周边类似的房价相比了。

　　从以上分析可以看出，如果城中村房屋拆迁的集体征地补偿标准，实际上很难与这些房屋在城市所在地的价值相匹配，这就是为什么法律给予城中村拆迁补偿的选择权。如果拆迁户不了解自己的权利，不积极行使自己的权利，法律也无能为力。

　　或许白石洲村上亿拆迁补偿款只是中国众多拆迁项目中的一个极端案例，但也足以启迪广大拆迁户。现如今，全国的房价依然居高不下。上海拆迁律师提醒广大拆迁户：如果您的房屋位于城中村，您仍然可以主张按照周边同类房屋的市场价格计算拆迁补偿！