上海律师讲解农村集体建设用地流转问题

　　导读：集体建设用地流转规定是必须要通过签订合同或者是其他的方式来进行，由主要我们国家土地管理法明确的规定的农村集体所有的土地，如果要进行流转的话，包括有转让和协商一致的方式来进行。下面上海律师讲解更多相关的法律法规。

　　农村集体建设用地流转问题多年来备受关注。中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议明确提出，建立统一的城乡建设用地市场，允许农村集体建设用地在规划和使用管理、实施和国有土地平等市场准入、权利平等、价格平等的前提下，出让、出租、投资。今年2月27日全国人大常委会作出的《关於授权国务院暂时调整和实施包括北京市大兴区在内的33个试点县（市、区）有关法律规定的决定》（以下简称《决定》）已取得实质性进展，让我们看到改革的成果和希望。

　　随着我国房地产市场的繁荣，市场对土地的需求越来越强烈，但土地供应却日益紧张。原因是，根据我国法律规定，只有国有土地才能进入市场交易，集体土地必须作为国有土地征收后才能进入市场。这使得土地供需矛盾日益尖锐。

　　因受制于现有管理制度，在广大中国农村，体量巨大的集体经济建设发展用地不能进行自由流转，利用率十分低下。现实中虽然也存在对于一些众所周知的流转形式，例如旧村改造、新农村文化建设、工业园区、小产权房等，但是我们这些生活方式都游走在法律边缘，容易出现导致农村地区土地利用资源在市场环境利益的诱导下被滥用，产生一个严峻的法律风险和社会主义风险，也并不能给农民可以带来公平、合理的利益。

　　基于这一形势新实施的《决定》首先在33个市县试行行政区划以实现建设用地流转的突破。 此外，该决定还涉及土地补偿标准和宅基地审批，这都关系到农民朋友切身利益，详细分析了该决定将给农民带来什么好处。

　　在具体分析中，首先向大家解释几个与农村集体土地有关的概念。集体土地是指农民集体所有的土地，主要分为农用地和建设用地。农用地，如耕地、园地、林地、牧地等，都属于农用地。建筑用地包括住宅用地、公路用地、水利设施用地、乡镇企业用地等。下面对《决定》中的三点调整内容进行了说明。

　　一是集体建设用地使用权市场化交易

　　调整的具体内容是： 暂时调整集体建设用地使用权的实施不得转让等。在符合规划、使用管理和依法取得的前提下，允许转让、出租或者取得农村集体经营建设用地存量使用权的股份，国有建设用地使用权以与使用权相同的价格上市。

　　其中，重点是允许农村集体经营性建设用地使用权进入市场。按照现行法律规定，集体建设用地使用权不能上市交易，可见此次调整的突破意义。那么，什么是“存量”，什么是“商业建设用地”？“存量”，顾名思义，就是现有的量，也就是说已经转为建设用地的集体土地，不包括已经规划为建设用地但尚未转为农用地的土地。"经营性建设用地"从上面介绍的基本概念可以推断，应该是指乡镇企业使用的土地，因为宅基地、公路用地、水利设施用地等。不属于商业性质。

　　另外，出让、租赁、入股要符合发展规划、符合中国特定的用途，并且要依法取得。而“同权同价”也使得学生进入我国土地资源市场经济交易的乡镇中小企业建设用地具备了与国有土地使用相同的权利、相同的价格。

　　该决定现已实施，农民朋友可以核实其土地证符合上述要求。 如果你碰巧创办了乡镇企业，如工厂、商场、运输企业、建筑企业、加工维修企业、餐饮服务企业，并获得了集体土地使用权，我们可以考虑在市场上使用集体建设用地，以获得收入，从而实现资金的积累或生活水平的提高。

　　展望中国未来，在社会生活保障等条件发展成熟的时候，宅基地使用权很可能也可以入市交易，届时将会得到进一步通过激活农村土地使用权交易服务市场，让更多农民享受国家土地增值带来的利益。

　　如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询上海律师，我们会有专业的律师为您解答疑惑。