上海房产纠纷律师来讲讲商品房买卖合同中明确约定解除条件是否有效

　　商品房买卖合同是指房地产开发企业将其开发建设的商品房销售给购房者，双方签订的合同。合同中明确约定的解除条件是一种重要的法律约束力量，如果满足了解除条件，买卖双方均应该按照合同的约定进行解除。本文上海房产纠纷律师将就这一问题进行详细的阐述，并结合上海地区的法律实践，给出相关的法律分析和案例解析。

　　一、解除条件的约定

　　在商品房买卖合同中，双方可以根据实际情况约定解除条件。解除条件通常包括正式合同签订前，买方可以随时解除合同；正式合同签订后，在约定的期限内，因买方个人原因解除合同；在约定的期限内，因卖方原因无法履行合同的，买方可以解除合同。合同约定的解除条件应当具备合法性、合理性、明确性等特点，且不得违反法律法规的规定。

　　二、解除条件成就后的法律效力

　　当买卖合同中明确约定解除条件，并且该解除条件已经成就时，买卖双方均应该按照合同的约定进行解除。在解除合同的过程中，双方应当依照合同约定进行处理，包括合同的解除、押金的退还、违约责任的承担等。

　　法律明确规定了解除条件成就后的法律效力，即买卖双方应当按照约定进行解除，如未按照约定解除的，则违约方应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定：“当事人可以在合同中约定解除条件。解除条件成就时，合同解除。”可见，合同中约定的解除条件，是合同双方必须严格遵守的法律规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零三条的规定，违反合同约定的一方，应当承担相应的违约责任，赔偿因违约给对方造成的损失。

　　三、上海地区相关法律实践

　　在上海地区的法律实践中，解除条件的约定和解除合同的问题时常出现。下面我们就上海地区的相关法律实践进行分析。

　　解除条件的约定在《商品房销售管理办法》第十二条规定了商品房买卖合同应当约定的内容，其中包括解除合同的约定。在实际操作中，开发商和购房者会根据具体情况，对解除条件进行约定。例如，可以在合同中约定在特定时间内，若开发商未能办理房屋产权证，则购房者有权解除合同。此外，也可以在合同中约定在买房者购房后发现房屋存在重大质量问题时，可以解除合同。

　　解除条件成就后的法律效力在上海地区的实践中，一旦解除条件已经成就，解除合同的法律效力也就应当得到确认。例如，在上海市杨浦区法院审理的一起商品房买卖合同纠纷中，原告指出，按照双方约定，若开发商未能在约定期限内交付房屋，买方有权解除合同。经过审理，法院认为双方约定成立，且解除条件已经成就，因此判决解除合同，返还原告已付的房款和定金。

　　又如在另一起上海市普陀区法院审理的商品房买卖合同纠纷中，原告指出，按照双方约定，若开发商未能按时办理房屋产权证，则买方有权解除合同。法院审理后认为，开发商未能按时办理房屋产权证，已构成违约，因此判决解除合同，返还原告已付的房款和定金。

　　三、结论

　　在商品房买卖合同中，解除条件的约定是买卖双方必须要重视的事项，也是约束双方行为的法律依据。一旦解除条件已经成就，解除合同的法律效力也就应当得到确认。在上海地区的实践中，也有很多相关的案例。因此，买卖双方在签订商品房买卖合同时，应当认真审核合同条款，明确解除条件的约定，并在实际操作中严格遵守，以免引起不必要的法律纠纷。

　　四、建议

　　在实际操作中，我们建议购房者在签订商品房买卖合同时，应当认真阅读合同条款，了解其中约定的解除条件，以及买卖双方的权利和义务。如果发现条款不明确或者存在疑问，应当及时向开发商进行询问和确认，确保自己的合法权益不受侵害。

　　同时，购房者也应当留意解除条件的时间限制，例如，若约定了开发商在一定期限内未能办理房屋产权证，则应当在该期限内对产权证的办理情况进行跟进。一旦发现存在问题，应当及时向开发商提出要求解决，并在合同中约定明确的解决措施。如果发现无法协商解决，则可以向法院起诉，以维护自己的合法权益。

　　最后，我们还要强调一点，即在购房过程中，购房者应当保留相关证据和文件，例如合同、付款凭证、房屋质检报告等。这些证据和文件不仅可以帮助购房者了解自己的权益，还可以在发生法律纠纷时，作为证据证明自己的合法权益。

　　五、结语

　　上海房产纠纷律师提醒大家，商品房买卖合同中约定的解除条件是保障买卖双方权益的重要法律依据，也是制约买卖双方行为的重要约束力。在签订合同时，买卖双方应当认真审核条款，明确解除条件的约定，并在实际操作中严格遵守。在实际操作中，购房者应当留意解除条件的时间限制，保留相关证据和文件，并在发现问题时及时与开发商协商解决，以维护自己的合法权益。