本文围绕出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人的情况下，如何认定出卖人的逾期办证违约责任以及逾期办证违约金应该计算至何时止的问题，进行分析和探讨。上海法律咨询网就来为您讲讲有关的情况是怎样的。
一、案例分析
根据上海市某商品房买卖合同，出卖人应负责办理房屋权属证书，买受人应协助出卖人办理相关手续，但买受人未按时提供所需材料，导致办证工作未能及时完成。在该合同中，并未规定逾期办证的违约金计算标准和计算起止时间。
在此背景下，出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人的情况下，出卖人是否应当承担逾期办证的违约责任？逾期办证违约金应该计算至出卖人完成报备义务时止，还是买受人实际取得房屋权属证书时止？
二、法律分析
1.出卖人的逾期办证违约责任
根据《合同法》第二百零四条的规定，当事人应当按照约定履行合同义务，不得违反诚实信用原则。出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，虽未告知买受人，但是出卖人已经履行了办证的相关义务。因此，如果逾期办证的原因并非出卖人自身原因造成的，则出卖人无需承担违约责任。
2.逾期办证违约金的计算起止时间
根据《合同法》第一百八十二条的规定，当事人未按照约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的质量要求的，应当承担违约责任。逾期办证可以视为履行合同义务不符合约定的质量要求的一种，因此，出卖人应承担逾期办证的违约责任。
三、关于逾期办证违约金计算起止时间的争议
在涉及逾期办证的违约责任问题中，另一个争议点是逾期办证违约金的计算起止时间。一方认为逾期办证违约金应当计算至出卖人完成报备义务时止，即出卖人已将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的时候。另一方则认为逾期办证违约金应当计算至买受人实际取得房屋权属证书时止。
对于这个争议点，法律没有明确规定。但是，在实际操作中，上海市房地产交易中心发布的《上海市商品房买卖合同逾期办证违约金计算规则》（以下简称“计算规则”）对此作出了明确规定。其中第2条规定：“逾期办证违约金计算起始日期为买受人或其代理人提交所有房屋权属证书申领材料之日，止于出卖人提交买受人及相关机构要求的全部房屋权属证书办理材料之日为止。”根据这个规定，逾期办证违约金的计算起止时间应当以买受人提交所有房屋权属证书申领材料之日为起点，以出卖人提交买受人及相关机构要求的全部房屋权属证书办理材料之日为终点。
此外，在实际操作中，上海市房地产交易中心也规定了逾期办证违约金的计算方式。具体来说，逾期办证违约金的计算方式是按照已交房日期和待办理天数进行计算，逾期办证违约金的计算标准是：0.5‰/天，即按照房款总额的千分之五百计算，计算结果向上取整。
在上述案例中，出卖人已将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，导致买受人无法及时办理房屋权属登记，从而导致逾期办证的情形。此时，出卖人是否应当承担逾期办证的违约责任？
根据《合同法》第八十条规定，“当事人之间订立的合同，应当按照公平原则确定各自的权利和义务。”因此，在订立商品房买卖合同时，双方当事人应当在合同中约定出卖人和买受人分别应当承担的权利和义务，并且应当是公平的。
在《商品房买卖合同》中，通常规定出卖人应当负责办理房屋权属证书，并将办理的相关资料报送房地产行政主管部门。出卖人在报送资料后，应当及时将办理进度告知买受人，并协助买受人完成房屋权属登记手续。如果出卖人未及时告知买受人，并导致买受人逾期办证的情形发生，出卖人应当承担逾期办证的违约责任。
《最高人民法院关于审理涉及商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（三）》第十八条规定：“买受人按照约定应当向出卖人提供证明房屋权属登记所需的材料、协助办理房屋权属登记的，未能提供或者协助办理致使办理登记延误的，不得要求出卖人承担违约责任。但是，由于出卖人的原因致使办理登记延误的，出卖人应当承担违约责任。”
该规定明确了出卖人在办理房屋权属登记方面的责任。只要是由于出卖人的原因导致办理登记延误，出卖人就应当承担违约责任。因此，在本案中，出卖人已将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，但未告知买受人，导致买受人无法及时办理房屋权属登记，应当由出卖人承担逾期办证的违
四、结论
总的来说，上海法律咨询网认为，对于出卖人在办理房屋权属登记方面存在逾期违约情形，根据《合同法》、《商品房买卖合同》和相关司法解释的规定，出卖人应当承担违约责任，并且继续履行办证义务。如果逾期办证给买受人造成了经济损失，出卖人应当承担相应的赔偿责任。
| 上海知名辩护律师告诉您支付违约 | |