上海房产纠纷律师来讲讲认购协议是否因未取得预售许可证而无效

　　认购协议是指买卖双方在商品房预售许可证颁发前，就买卖房屋达成的书面协议。那么，如果出卖人未取得商品房预售许可证，认购协议是否会因此无效呢？本文上海房产纠纷律师将围绕这个问题展开探讨。

　　一、认购协议是否因出卖人未取得商品房预售许可证而无效？

　　认购协议是合同的一种形式，其效力应当受到《合同法》的规范。根据《合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则，履行自己的义务，保护对方当事人的合法权益。”因此，无论是买方还是卖方，都应当诚实守信地履行自己的义务。

　　按照《物权法》第二十一条的规定，商品房预售应当依法取得商品房预售许可证。如果出卖人未取得商品房预售许可证，其行为就违反了相关法律规定。因此，出卖人未取得商品房预售许可证，其与购房人签订的认购协议是否有效呢？

　　从法律上来说，出卖人未取得商品房预售许可证，就意味着其没有取得商品房预售的合法资格。因此，出卖人与购房人签订的认购协议是无效的。同时，依据《合同法》第二十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）违反法律强制性规定的；”。因此，出卖人未取得商品房预售许可证，其认购协议是违反法律强制性规定的，应当被认为是无效的。

　　二、相关法律案例

　　上海市第一中级人民法院曾经审理了一起出卖人未取得商品房预售许可证而导致认购协议无效的案件。该案中，购房人与出卖人签订了认购协议，但出卖人未能在规定的时间内取得商品房预售许可证，导致该认购协议无效。法院最终判决，出卖人应当退还购房人已经支付的认购定金，并承担相应的违约责任。

　　三、上海市相关法律法规

　　在上海市，商品房预售和销售活动应当遵守《上海市商品房销售管理办法》等法律法规的规定。具体而言，根据《上海市商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售应当依法取得商品房预售许可证。如果出卖人未取得商品房预售许可证，就不能进行商品房预售和销售活动。同时，根据该办法第十七条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证而违反规定从事商品房预售和销售活动的，应当按照相关规定受到罚款等行政处罚。

　　在上海市，还有其他相关法律法规可以参考。例如，《上海市商品房预售管理办法》等。购房人在与出卖人签订认购协议前，应当了解相关法律法规的规定，以保护自己的合法权益。

　　四、结论

　　在认购协议中，出卖人未取得商品房预售许可证就是一种违法行为。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证，其认购协议应当被认为是无效的。购房人应当了解相关法律法规的规定，以保护自己的合法权益。如果出现此类问题，购房人可以通过法律途径维护自己的权益。在购房过程中，应当加强对法律法规的了解，避免因此而导致合同无效的情况发生。

　　五、建议

　　为了避免购房纠纷，购房人应当在购房前加强对出卖人的调查，确保出卖人已经依法取得了商品房预售许可证，并能够提供有效的许可证明。如果出卖人无法提供有效的许可证明，购房人应当谨慎考虑是否签订认购协议。此外，购房人还应当注意认购协议的具体条款，避免因为某些条款的模糊性而导致自己的权益受到损害。

　　上海房产纠纷律师提醒大家，出卖人也应当遵守法律法规的规定，依法取得商品房预售许可证，并在销售过程中提供有效的证明。出卖人应当保证商品房的质量和安全，避免出现因质量问题而导致的购房纠纷。