上海房屋律师来讲讲对已出售给第三人的未过户的房屋能否查封

　　对商品房买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。可根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑。上海房产律师为您解答一下相关的情况。

　　根据商品房销售合同中关于商铺面积、单价和总价的协议，合同第三条规定，刘益成购买的商铺为华泰大厦一层，面积3000平方米。建成后，Huatai 大厦一层面积为2100平方米，与承包面积相差900平方米。

　　如果刘一城真的是购房涉及商铺的情况，对于约定面积和实际面积这么大的区别，与一般的房屋销售情况相比，常识是很难解释的。合同第四条规定，所涉商铺的单价为每平方米1666、7元，总价为500万元。

　　结合合同约定的面积，可以计算出，店铺单价是总价5亿元除以约定面积3000平方米。面积、单价、总价三者之间出现这样的关系，也是一般房屋买卖合同中很少见的。而该店涉及的单价仅为1666、7元，与市场价格相差巨大，不合理。

　　对已出售给第三人的未过户的房屋不得查封、扣押、冻结应同时具备四个条件。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

　　该条分为两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的条件，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户的房屋不得查封、扣押、冻结，应当符合以下四个条件：

　　（1）第三人已经支付全部价款；

　　（2）第三人已占有该不动产；

　　（3）未办理产权过户登记；

　　（4）第三人对未办理产权过户登记无过错。

　　满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。

　　综合本案情况，刘益成除成就支付了全部价款这一条件外，另外三个条件均不成就，因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条的规定，人民法院可以采取查封等强制措施。

　　是出售房屋的关系，但从头到尾没有出示法院东泰公司就出售房屋开具的购房发票。从2008年8月20日签订的商品房买卖合同来看，直到2012年刘一成向洋浦经济开发区提出执行异议，国盛公司和东泰公司提起诉讼，已经近4年了。

　　在第一次、第二次重审中，刘一成没有提供法院的购房发票。东台公司多次声称其与刘亦诚的关系是贷款关系，商品房销售合同是按照刘亦诚的要求签订的，为了保证贷款情况，刘亦诚无法提供购房发票，无法证明房屋销售之间是否存在真正的关系。

　　根据东台公司与刘怡成事件后签订的附买回协议，刘怡成在二○○八年十月二十八日及二○一一年七月六日签订商铺买卖合约后，与东台签订了房屋回购承诺书及附买回协议，以超过合约价两倍的价格回购商铺。

　　对于一般的房屋销售来说，这样的回购情况是罕见的。近年来，房地产开发商向个人或民间借贷机构借款融资后，以房屋销售合同和回购协议的形式为贷款提供担保已成为一种常见的做法。有效的法律文书，包括海南省高级人民法院（2013年）第96号民事判决，也证实了刘益成与东台之间存在大量私人贷款。

　　上海房产律师认为，海南省第二中民一号民事判决书（2015年生效）第515号裁定，刘一诚与东台公司签订的房屋回购承诺书和附买回协议本质上是一种贷款对贷款关系，双方建立了两种法律关系，即房屋买卖关系和房屋借贷关系。双方以商品房买卖合同的形式为借贷提供担保，同时承担房屋回购义务和履行附加条件的商品房销售合同的附买回协议。