预告登记的房产是否还属于开发商？上海市房产纠纷律师来回答

　　2012年11月7日，中国建设银行福建分行与周先生、高先生签订了个人住房贷款合同。周、高向建行福建分行借款五十一万元，用于购买衡宇国际大厦二期零三层商务写字楼，借款人以所购房产作为抵押担保还款。上海房产律师为您解答一下相关的情况。

　　贷款发出后，贷款人将合约下的权利及义务转移予原告建行 J 北区分行，而 Hengyu 房地产公司为贷款提供分阶段担保，担保期由合约中担保条款生效日期起，至建行 J北区分行收到及核实其他权利证明书、按揭登记证明书正本及按揭物业的其他权利证明书为止。

　　双方亦就贷款的期限、利息、还款方式等事宜达成协议。签订上述合同后，房地产登记机构对上述房地产预购商品房按揭通知进行登记，但至今尚未办理按揭登记手续。有争议的房产已于2013年7月30日完成初步登记，房屋也已交付周某买家。

　　建行福建分行依约向周某发放了企业贷款，并将长期贷款进行债权转让给建行城北支行。恒宇房地产上市公司可以分别于2014年9月25日、12月26日应建行城北支行发展要求为周某、高某分别用于偿还建行城北支行通过人民币18136、05元、18195、24元。

　　周某、高某未按约还款，建行城北支行遂诉请人民法院判令：

　　1、周某、高某偿还短期贷款产品本金458019、64元人民币及相应增加利息；

　　2、建行城北支行个人有权处理处置恒宇国际2号楼18层03商务管理办公以及房产，以优先考虑偿还本案相关债务；

　　3、恒宇房地产有限公司需要承担社会连带制度保证经济责任。

　　被告周和高没有答辩。被告恒裕房地产公司承认建行 J 北区分行有优先偿还有关物业的权利。福建省福州市鼓楼区人民法院经审理认为，建行福建省分行与周、高、房地产公司签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，依法有效。

　　周、高向建行福建省分行申请贷款，建行已足额发放贷款。两被告未按约定偿还利息，明显属于违约行为，应当承担违约责任。债权转让后，建行城北支行要求周、高按合同约定偿还贷款本金，还款日的利息、罚息、复利符合合同及法律规定，予以支持。

　　周、高预购的国际2号楼18层03室的商用办公用房已办理抵押预告登记，但仅具有对抗第三人的效力。鉴于该房产未取得权属登记证书，不动产物权未成立，不符合法定抵押登记条件，且建行城北支行未取得他项权利证书，其行使该房产优先受偿权的请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。

　　置业有限公司自愿对周、高向建行城北支行借款的偿还承担连带保证责任，并对周、高向建行城北支行借款提供阶段性保证责任，对建行城北支行承担连带保证责任。

　　据此，一审法院裁定：高、周于本判决生效之日起十日内偿还建设银行城北支行贷款本金438，373、60元及截止还款日的利息、罚息、复利；于恒置业有限公司承担连带还款责任；驳回建行城北支行的其他诉讼请求。

　　建行城北支行不服一审判决，上诉称：上诉人在中国取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性地选择对抗学习他人对案涉房屋的处分，有权对房屋行使国家优先受偿权。一审判决有违社会市场发展规律和商业贸易惯例。

　　若按一审判决，在购房人取得一个房屋建筑所有使用权证之前，一旦企业出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以一种普通公司债权人提供身份向开发商、购房人要求学生还款，贷款债权无物权保障。

　　从银行提高自身经济利益关系出发，势必更加倾向于延缓按揭贷款放款工作时间，待购房人取得一些房屋内部所有权证之后再行放款，将严重程度影响研究房地产项目开发商的资金投入成本和资金结构安排，而开发商的资金控制成本不断增加我们必然也是导致其他购房人转嫁此成本，将对整个房地产行业市场环境造成非常不利因素影响。

　　上海房产律师认为，在实践中，预告登记在购房人名下的房地产，亦通常都是作为购房人执行标的，不得认定为开发商共同财产。据此，上诉人请求：维持一审判决第一项、第二项；撤销一审判决第三项；改判支持上诉人有权依约处分案涉抵押房产，以优先用于偿还本案债务。