上海房产律师:未办理完成房屋权属变更登记手续能否构成善意取得

　　小张是一名年轻的购房者，他在购买上海市浦东新区的一套商品房时，发现房屋权属证书上的房主是一名老年人，因为这位老年人已经去世多年，他的子女也不在上海居住，小张开始怀疑房屋权属是否存在问题。经过咨询律师后，他发现房屋权属变更登记手续从未办理完成。在这种情况下，小张是否可以成为善意取得人呢？上海房产律师为您解答一下相关的情况是怎样的。

　　一、法律分析

　　房屋权属变更登记手续的意义房屋权属变更登记是指在房屋所有权发生变更时，需要将新的所有权人登记在房屋权属证书上，以保证权属的真实性和合法性。未办理完成房屋权属变更登记手续，即使买家已经支付了全部购房款项并取得了房屋交付的实际控制权，也无法真正获得合法的房屋所有权。

　　善意取得的概念和要件根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得是指取得人在取得该不动产时，无法知道该不动产权利瑕疵的情况下所取得的权利。善意取得需要同时具备以下要件：

　　（1）对该不动产的取得必须是合法的；

　　（2）对该不动产的取得人必须是善意的；

　　（3）该不动产的原权利人必须存在权利瑕疵。

　　上海市相关法规根据《上海市不动产登记条例》第二十三条规定，未经房屋权属登记机构登记的权利不具有抗辩能力。因此，未办理完成房屋权属变更登记手续的房屋，买家在取得该房屋时不能成为善意取得人。

　　相关法律案例上海市普陀区法院曾审理过一起类似的案件。该案中，被告向原告出售一套位于普陀区的房屋，但未办理完成房屋权属变更登记手续。后来，原房主的子女要求回购房屋，原告则要求被告赔偿。法院判决，未办理完成房屋权属变更登记手续的房屋，无论买家是否善意购买，都不能成为合法的产权所有人。因此，被告要将房屋返还给原房主的子女，并赔偿原告的损失。

　　二、结论

　　根据以上分析，小张在购买房屋时，若发现房屋权属证书上的房主不是实际的房主，应该怀疑房屋权属是否存在问题，并咨询律师。如果未办理完成房屋权属变更登记手续，即使买家已经支付了全部购房款项并取得了房屋交付的实际控制权，也无法真正获得合法的房屋所有权。因此，小张在这种情况下不能成为善意取得人。

　　此外，值得注意的是，在房屋购买中，买家不仅需要查验房屋权属证书，还需要查看原房主的身份证、户口簿等相关材料，以确保房屋所有权的真实性和合法性。如果出现房屋所有权纠纷，应该及时寻求法律援助，避免自身利益受到损失。

　　最后，根据《中华人民共和国物权法》和《上海市不动产登记条例》等相关法律法规，未办理完成房屋权属变更登记手续的房屋，不论买家是否善意购买，均不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得。

　　三、建议

　　在购买房屋时，为了确保自身利益不受到侵害，买家应该认真查验房屋权属证书和原房主的身份证、户口簿等相关材料，并咨询律师。如果发现房屋所有权存在争议，应该及时寻求法律援助。此外，在购房过程中，还应该注意以下几点：

　　购房前，先查验房屋权属证书和原房主的身份证、户口簿等相关材料，确保房屋所有权的真实性和合法性。

　　在签订房屋买卖合同时，应该明确约定房屋所有权的真实性和合法性，以避免出现房屋所有权纠纷。

　　购房时，应该选择有资质的房地产开发商或中介机构进行交易，以避免出现欺诈行为。

　　如果发现房屋所有权存在争议，应该及时咨询律师，并保留相关证据。

　　在购房过程中，不要轻信中介机构或房地产开发商的口头承诺，应该要求对方将承诺写入合同中，并签署书面协议。

　　四、结语

　　上海房产律师提醒大家，通过本文的分析，我们可以得出结论：未办理完成房屋权属变更登记手续的房屋，不论买家是否善意购买，都不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得。在购房过程中，买家应该认真查验房屋权属证书和原房主的身份证、户口簿等相关材料，并遵守相关法律法规，以确保自身利益不受到侵害。