由于房子的事，萧山的李女士和丈夫闹过几次不愉快，今年一直陷入一桩诉讼。我还没有签订房屋销售协议，也明确提出不想卖房。李女士说，一审失败，法院裁定‘配合转让’。为此，李女士向上级法院提出上诉，本周五将进行二审。上海房地产诉讼律师想通过李女士的案例，和大家谈谈房屋买卖中应该注意的事项。
外地的房子被老公主张卖了
事情要从几年前开始。差不多是2018年，萧山有中介介绍去嵊州买房。李女士回忆说，家里只有一些闲钱。我丈夫跟着我去看房子。
当时花了230多万，李女士家在嵊州买了一套180多平方的房子。去年四月中旬，李女士在家里收拾东西，突然发现房子的房产证不见了，问丈夫才知道房子已经卖了。丈夫张先生说：因为这套房子，夫妻俩发生了矛盾，所以他想卖掉。
2021年3月，嵊州有中介联系张先生，说有客户看中了房子。没有和李女士商量，在双方确定意向后，张先生带着妻子的身份证和房产证去了嵊州。张先生和买家约定房子总价249万元，首付100万元一个月内付清，剩下的149万元房款用于抵押。同一天，张先生收到了20万元的定金。同一天，张先生在本协议中签署了这样一条款：由于共有人李某不在现场，张某签名，签名后，一切法律责任由张某承担。
因此，当李女士在2021年4月知道房子背着自己被卖掉时，她并不高兴，并明确表示不同意。在她看来，她没有签订房屋销售协议，也没有出具委托书，所以房屋销售合同不应该成立。她打电话告诉中介房子不卖了。这是这场官司的起因。
因为房子惹上了官司一审输了
买主坚持履行合同，将李女士和丈夫告上法庭。另一方要求有三点：继续履行合同，协助另一方办理房屋转让手续；支付违约金20万元；诉讼费用由被告承担。上海房地产诉讼律师记者从李女士发来的嵊州市人民法院民事判决书中，再次回顾了这一案件。
根据原告的说法，2021年3月12日，我去嵊州的一家中介公司看房子，看中了李女士的房子。中介说当时联系了李女士，并同意他们的丈夫和妻子在3月13日下午与嵊州签订协议。然而，3月13日，李女士说她不能来。张先生委托她办理签订销售合同和收取身份证、房产证等手续。
4月15日，原告通过中介向李女士索要银行卡，准备支付80万元的首付款，被告知李女士不同意卖房，原因是房价上涨。丈夫想卖，妻子不同意，房子买卖陷入僵局，所以原告向法院起诉。
张先生不同意原告的观点。他说，一开始，他的报价是298万英镑。中介说买家真诚地想买，所以让我便宜一点。经过讨论，中介店经理起草了一份合同，张先生签了字，我和妻子没有谈论这些事情。我在签署协议和协议后没有告诉我妻子。她不知道有人买房子。
随后是李女士找不到房产证，张先生无法掩饰，才告诉妻子。此外，张先生还提到，中介说我打电话给我妻子确认价格是不真实的，因为我妻子不知道，我也没有打电话给我妻子。这场官司一审李女士输了。
这是法院的判决
法院认为，依法成立的合同自成立之日起生效。本案争议的焦点是房屋买卖协议是否有效？协议能继续履行吗？对于协议的效力，李女士觉得自己不知道卖房子，已经明确书面通知不同意卖房子，协议无效。
嵊州法院认为，张先生和李女士作为本案涉及的房屋的共同所有人，张先生与原告签订了房屋销售协议，持有本人和李女士的身份证原件和房地产权证，并与中介公司门店签订了房屋销售协议。在签订协议期间，他还与李女士进行了两次电话沟通（根据中介证词），具有代理权的外观。
此外，结合张先生与中介的微信沟通声明，有些信息是我妻子要求我发送的，有些不情愿的话是我妻子要求我说的和李女士与中介的通话录音不需要提供卡号，因为我现在不卖为我现在不卖了。。。我不会退还他的钱。这不是我们的家庭，每个家庭都有……等等，被告李女士认为，本案涉及该房屋的共同所有人知道并同意出售该房屋。被告张先生代表陈丽女士签署房屋销售协议的行为属于权利代理人。
因此，李女士对出售房屋事项不知情，协议未生效或无效的抗辩意见不予受理。
至于本案涉及的协议能否继续履行？法院认为，本案原被告签署的协议是合法有效的，对双方都具有法律约束力；当被告始终坚持该协议的有效性尚未确定或无效时，本案的房屋买卖协议并未陷入僵局，被告也没有客观原因无法履行。因此，法院支持原请求继续履行本协议的主张。
最后，法院裁定继续履行《房地产买卖合同》。原告应在判决生效后60天内支付剩余的229万元。在原告支付购房款后15天内，李女士和她的丈夫协助原告办理转让登记手续。驳回原告的其他主张。被告分别承担案件受理费和财产保全申请费。
这样的案例多吗？
买卖房屋需要注意什么？一审判决后，李女士向绍兴市中级人民法院提出上诉。
在实践中，买方可以在场，卖方需要房地产权利人在场，或发布有效的委托协议。为了避免后续纠纷，中介机构将确认未出席的业主知道并同意出售房屋。这种方式可以是短信和视频。市场起起落落，偶尔也会有违约的情况。根据李女士的家庭情况，律师理解：作为财产权共有人，该男子首先有权处理房地产，然后有家庭代理权的概念。房屋销售属于家庭中的重大事项，法院一般支持所有权转让。
至于房屋销售中需要注意的事项，律师也提出了建议：杭州的二手房交易仍然相对规范，监管也相对到位。律师提到，如果是卖方，最好先确认对方是否具备购房资格，信用调查是否良好，是否符合贷款条件等，特别是当市场变化相对较快时，延迟或多或少会造成损失。如果你是买家，你还需要了解你的购房资格。此外，你应该了解预期房屋的产权、抵押、扣押以及是否涉及违规行为。你可以在现场检查房屋供应时更加注意。因此，中介机构也应了解、掌握这些情况，并有义务告知。