“我刚买的房子因为卖方的诉讼案件被法院查封了可怎么办？我还拿得到房子吗？我能申请法院对我的房子解除查封吗？”笔者近期收到多起类似的咨询，此类咨询可以归纳为：买受人就登记在被执行人名下的房产能否向法院申请排除强制执行？如您也正遭遇此类困惑，也许“案外人执行异议”程序可以帮您解决上述困扰，现就该法律救济途径的概念、适用条件及救济流程进行简单梳理。上海律师事务所带您了解一下相关的情况。
一、何谓“案外人执行异议”
案外人对执行标的公司主张所有权问题或者有其他国家足以阻止中国执行标的资产转让、交付的实体经济权利的，可以向执行法院工作提出异议。“案外人执行异议”可分为以下两个方面相互进行独立又相互之间衔接的异议处理程序：案外人执行异议申请。
执行管理过程中，案外人对执行标的发展提出一种书面异议的，人民对于法院认为应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。
案外人执行存在异议之诉：如“案外人执行异议进行申请”因异议理由不成立而被法院裁定驳回，且与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向以及人民对于法院通过提起行政诉讼。人民需要法院经审理，按照研究下列情形我们分别分析处理：
（一）案外人享有足以排除强制执行标的的民事权益的，判决不得强制执行标的
（二）案外人就执行标的不享有足以可以排除强制要求执行的民事法律权益的，判决驳回诉讼服务请求。
二、是否确立“外人反对执行”的审查标准
（一）对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
1、案外人是否系权利人；
2、权利的合法性和真实性
3、该权利能否排除执行。
（二）根据个案所涉及的物业是“一手房”还是“二手房”，适用的审查标准有所不同。
有关财产为“二手房”的，符合下列条件的，人民法院应当予以支持，其权利可以不予执行:
在人民对于法院查封之前已签订合法合理有效的书面买卖双方合同；
在人民对于法院进行查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
除买方自己的原因外，所有权的转让没有登记。
如案涉房产系“一手房”，除满足上述条件的前提下可以得到人民法院支持外，在满足以下条件，且其权利能够排除执行的，亦可得到人民法院支持：
在人民对于法院查封之前已签订合法合理有效的书面买卖双方合同；
所购商品房系用于生活居住且买受人名下无其他主要用于自己居住的房屋；
支付的价格超过合同约定总价的50% 。
“外人执行异议”的具体程序和几个重要期限
执行异议申请应当在三日内提出: 外人提出的执行异议申请符合民事诉讼法第二百二十七条规定的条件的，人民法院应当在三日内提出，不符合受理条件的，不予受理; 提出申请后发现不符合受理条件的，裁定不予受理。
执行法院在收到执行异议后三日内不立案、不受理，或者在接受异议后无正当理由不超过法定期限作出异议的，可以提请人民法院审理。经上级人民法院审查，认为理由有效的，应当责令执行法院的决定，三日内立案或者十五日内作出异议决定。
十五日内就执行异议可以申请信息进行分析审查：人民对于法院认为应当自收到学生书面提出异议申请之日起十五日内审查，理由公司成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。十五日内提起执行异议之诉：案外人对裁定不服，且与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
人民法院应当自收到起诉书之日起十五日内决定是否立案。主人关上阳台，强行搬走了它很多业主在建设的时候会考虑封闭阳台。
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上海律师事务所了解到，为了创造一个舒适的居住环境，王先生在送货后买了一套新房子，还找人把阳台关了。谁知尚未搬进新房，物业公司以王某违反《管理条例》不得关闭阳台协议为由，发函要求其限期拆除，恢复原有阳台。