上海房产著名律师来讲讲购买精装修房屋能否要求退还装修差额

　　近几年，精装修房屋进行维权的信访及诉讼风险事件高发，各地人民政府为维护精装修房屋市场的秩序，陆续出台了关于社会规范精装修公示工作内容的政策相关文件。上海律师咨询网带您了解一下相关的情况。

　　以杭州为例，2017年1月浙江省住房和城乡建设厅《关于企业发布浙江省工程经济建设一个标准＜全装修住宅室内空间装饰工程施工质量管理验收制度规范＞的通知》, 附件共103 页，除了细到如地板材料的品种、规格、图案、颜色和性能，灯具的安装位置，隔板材料的品种，洁具及配套材质、安装方式方法等作出一些细节规定，该规范也对室内生活环境造成污染也作出了明确法律规范，如甲醛、苯、氨、氡、TVOC等污染物的浓度限值。

　　2018年9月, 杭州市房地产行业市场需求持续稳定健康教育发展需要协调研究小组合作办公室发布《关于学生进一步完善规范商品房销售活动现场公示和代理公司销售网络行为能力有关会计事项的通知》，明确提出要求“在售商品房为全装修销售的，应公开装修价格、装修预算明细，以及其他装饰装修的主要通过材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等。

　　在销售现场设置的样板房，应当充分说明我们实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否具有一致”。上述数据文件学习内容不仅可以将其视为对开发商交付商品房的另一项重要技术标准，也可能在司法改革实践过程中被法院认定为装修标准的重要价值判断理论依据。

　　对于《商品房预售方案》的装修单价能否认定为精装修房屋的质量标准，一直在业内保有争议。南京富力十号“精装门”历时4年，几十户购房人诉请开发商按照当时宣传的样板间对交付房屋进行整改，并赔偿房屋整改导致延期交付的损失。

　　南京市江宁区法院一审时认为上述两项诉讼请求无事实和法律依据，予以驳回。南京市中院二审时认为，富力十号在《商品房预售方案》中标明4500元/平方米的装修标准，该方案作为政府公示文件，应当属于买卖双方的法定要约，但涉及到开发商是否应当赔偿购房人装修差价问题时。

　　法院认为，开发商作为开发商，拥有自主定价权，购房人也拥有选择权，该价格属于双方合同协商认可的结果，并不违反法律规定，故驳回上诉请求，维持原判。南京市中院在受理了购房人对此案的再审请求后，委托第三方专业机构对案涉房屋精装修标准进行了鉴定，最终认定《商品房预售方案》载明的装修单价信息对开发商具有法律约束力，并作出再审判决，撤销一、二审判决结果，改判赔偿购房人装修差价。

　　但也有观点认为，《商品房预售方案》的装修单价并非是双方约定的装修质量标准（成本标准）而只是装修价格，该价格不仅包括成本标准，还包含了开发商应纳的税金、管理成本、资金成本、应得利润、商誉等，通过鉴定装修实际价格与销售价格的差额在法理上毫无依据，也不符合市场客观规律。

　　开发商与购房者签订的商品房买卖合同及补充协议是司法实践中确定精装修房屋质量和装修标准的主要依据。

　　浙江省2018版《买卖合同进行示范文本》确定了装修设计标准、环保技术标准及室内空间环境分析检测工作报告等交付使用要求；明确了全装修商品房的硬装修部分（一般主要包括中国室内装修中的隔墙、吊顶、管线、电线、门窗、地板、涂刷面层、瓷砖等固定的不能实现移动的部分）适用《浙江省住宅物业保修金管理没有办法》。

　　同时发展要求企业合同签订后，开发商不得我们通过学习要求买受人签订补充协议等形式能够降低或变相降低工程合同约定的装修行业标准、环保教育标准和保修标准。上述研究合同法律条款的设立均体现了政府对购房人权益受到保护的倾斜。

　　但对于如何确定合同约定的装修价格和实际交付的情况，法院仍有不同的判断标准。如果买方认为装修的整体成本不符合协议，但不能证明具体部件或材料的差异，经查阅相关判例法，判定精装修的价格是买卖双方在协议的基础上达成的价值，即供求关系、开发商的品牌价值和赚取的利润相结合，也有一种观点认为精装修的成本不应局限于室内装修的价值，还应考虑社区设备的价值、户外环境的价值判断角度。

　　因此，上海律师咨询网提醒大家，在正常情况下，只要装修价格符合商法，并且不显得不公平，在没有足够证据证明索赔的情况下，对于买方要求参考建筑成本评估并要求双重退还装修价格差额的要求，很难得到法院的支持。