上海房产纠纷律师视角下二手房居间合同与买卖合同的辨析

　　在上海这座国际化大都市中，房地产市场繁荣且复杂，二手房交易更是其中的重要组成部分。在二手房交易过程中，涉及到诸多合同，其中二手房居间合同和买卖合同常常容易让人混淆。作为一名上海房产纠纷律师，深入剖析这两者的关系，对于保障交易各方的合法权益具有重要意义。

　　二手房居间合同，从本质上来说，并非是严格意义上的买卖合同。它主要是由房产中介等居间人与买卖双方签订的一种服务协议。其核心目的在于促成二手房的交易。在这份合同中，居间人承诺为买卖双方提供房源信息、协助双方进行沟通协商、安排看房等一系列与促成交易相关的服务。例如，当一位购房者找到某房产中介公司，希望购买一套符合特定需求的二手房时，双方会签订居间合同。该合同会明确中介公司需在一定期限内为购房者寻找合适的房源，若成功促成交易，购房者需按照约定支付相应的中介服务费用。

　　而二手房买卖合同，则是买卖双方就房屋买卖的具体条款达成一致后签订的合同。它详细规定了房屋的基本信息，如房屋的位置、面积、户型、产权状况等；明确了交易的价格及付款方式，包括首付款的金额、支付时间，贷款的金额、期限及还款方式等；同时还会涉及到房屋的交付时间、交付条件以及违约责任等诸多关键内容。比如，卖方需按照合同约定的时间将房屋腾空并交付给买方，若逾期交付，则需承担相应的违约责任，如支付违约金等。

　　从合同的主体来看，二手房居间合同的主体是居间人和买卖双方，而二手房买卖合同的主体仅仅是买卖双方。居间人在居间合同中主要是提供服务的角色，其并不参与到房屋的实际买卖交易中，不享有房屋的所有权，也不承担买卖合同中卖方或买方的权利和义务。而买卖合同直接约束的是买卖双方，双方基于平等自愿的原则，对房屋的买卖事宜进行约定，各自享有权利并承担义务。

　　从合同的性质和目的分析，居间合同是一种有偿服务合同，其目的是通过居间人的服务来促成交易，获取中介服务费用是居间人的主要利益诉求。而买卖合同是一种典型的双务有偿合同，卖方的目的是出售房屋获得价款，买方的目的是支付价款取得房屋的所有权，双方的利益诉求围绕着房屋的所有权转移和价款支付展开。

　　在法律后果方面，两者也存在明显差异。如果居间人未能按照居间合同的约定履行促成交易的义务，例如未在约定时间内提供合适的房源或者故意隐瞒重要房源信息等，居间人需承担违约责任，但这种责任通常仅限于返还已收取的中介费用或者根据合同约定支付一定数额的违约金，一般不会涉及到房屋的所有权问题。而在买卖合同中，若一方违反合同约定，如买方未按时支付房款或者卖方未按约定交付房屋等，守约方可以要求违约方继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等，这些救济措施都是围绕着房屋买卖这一核心交易进行的。

　　然而，在实际的二手房交易中，居间合同和买卖合同又存在着紧密的联系。居间合同往往是买卖合同签订的前提和基础。通常情况下，买卖双方是在居间人的介绍和撮合下才达成房屋买卖的意向，进而签订买卖合同。而且，居间合同中的一些条款也会对买卖合同产生影响。例如，居间合同中关于中介服务费用的承担约定，可能会在买卖合同中有所体现，明确由哪一方来支付这笔费用。

　　作为上海房产纠纷律师，在处理二手房交易相关的案件时，必须准确区分二手房居间合同和买卖合同。对于当事人而言，也应当清楚认识到这两份合同的性质和区别，在签订合同前仔细阅读合同条款，明确自己的权利和义务，避免因合同混淆而产生不必要的纠纷。只有这样，才能在上海复杂多变的二手房市场中，保障自身的合法权益，使二手房交易得以顺利进行，促进房地产市场的健康有序发展。

　　总之，上海房产纠纷律师深知二手房居间合同并非买卖合同，二者在主体、性质、目的和法律后果等方面均存在显著差异，但又相互关联。无论是法律从业者还是普通民众，都应准确把握这两者的关系，确保二手房交易在合法合规的轨道上运行，维护房地产市场的稳定与和谐。