买商品房，还没交房，法院查封？碰到这样的情况，只能自己承认，人财两空么？
今天上海房产合同纠纷律师就和大家一起来介绍一下消费者期望的物权。有效地排除了债权的执行。
在购房人居住权、生存权这一较高价值的保障基础上，法律赋予已经履行大部分合同义务的购房者，即房屋消费者，对买受房屋的物权期待权，以排除法院的强制执行，这就是法律上的消费者物权期待权。
在最高人民法院关于人民法院处理执行异议、复议案件若干问题的规定》第29条中规定：
在执行货币债权时，买受人对商品房注册于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，有下列情况，且有权不能执行的，法院应予支持：(一)在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系为居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付超过合同约定总价款的50%。
从以上条款中，我们可以看到，在任何情况下，消费者对物权期待权的支持是不能得到支持的，但必须完全符合：
1.申请期限的债权应限于金钱债权
申请人也就是债权人，对房地产开发企业所享有的债权应是金钱债权。也就是说，申请执行人要求房地产开发企业付给他们钱，而不是交付房屋或其他权利，如果申请执行人对住房消费者所购买的商品房有抵押权，则上述条款不再适用，因为抵押属于法定优先受偿权。
2.扣押前签订合法有效的买卖书面合同
在法院查封房屋前，购房人与房地产开发企业签订合法、有效的书面买卖合同。这儿，大家要注意，双方所签订的合同应为书面合同，不可口头约定，也应为合法有效的合同，不得有损害国家利益、集体利益或第三方利益等造成合同无效的情形，当然，最关键的一点，合约的签署时间必须是法院查封房屋前，而不能是被查封后。
3.适用于居住，并在其名下无其它住房
买房人买房子是为了住，用来住在自己名下不存在其他住房。就是说，买房人买房子是为了居住，不是用于投资或其它用途，对于居住的理解，我们应该做一个广义的把握，无论是单纯的居住还是商住，只要有居住功能，就应视为是用于居住。对于不在其名下的其它住房，该如何理解？本公司认为，是指买受人需要在购置地长期居住，且在同一地点无其他可供居住之住宅。
4.交付的购房款50%以上
购房者所付的价格超过了合同中规定的全部价格百分之五十。这就是说，当购房人提出异议时，已支付的商品房价款，超过合同约定总价的50%。此处要提醒一点，如果买房人已经支付了50%以上的房款，但还没有全部付清，此时，对于余下的购房款，案外人可主动与法院联系，将钱款交到法院，或者由法院对剩余房款按到期债权予以执行。
5.买房人应该是消费者
购买者应该是消费者。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，消费者是购买商品或接受服务以满足生活消费需求的人。那怎样才能判断购房者是否是消费者？可从买受人的自然属性和所购房屋的性质这两方面综合判断。第一，就自然属性而言，消费者应为自然人，不存在法人或其他组织购买住房用于居住的问题，对住房消费者来说，不属于消费者物权期待权的范畴；其次，买房是为了生活需要而非生产经营，因此，购楼性质为住宅，但不包括办公楼、门面房和其他经营用房。
只要符合上述条件，才能排除债权强制执行。虽然对消费者物权期待权的保护范围仍然十分有限，但不管怎样，这也是对物权期待权的一种进步。上海房产合同纠纷律师
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