上海动迁律师咨询 在法国拍卖行，我们遇到了很多关于“没有生产证明的法国拍卖行”的事情。
今天，我们来谈谈如何应对这种拍卖行。
01。
前段时间拍到的一批别墅，属于“没有生产证明的法国拍卖行”。
(多房只有一个权证号，没有完成大规模生产证)
细心的朋友会在参加拍卖前仔细查看相关规定:根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。
注①:
《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年修订)第三十八条:
下列房地产不得转让:(一)以转让方式取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权；(四)共有房产，未经其他共有人书面同意；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。
“未依法登记领取权属证书的财产”主要分为三类:
1、三年以下大型生产证明安置房。
安置房的产权虽然属于被拆迁户，但可以正常交易。但如果开发商的大规模生产证明不满三年，该房屋不能办理产权证，这样的房产属于未登记领取产权证的房产。
2.未完成大规模生产证明的商品房。
在拍卖市场上，未登记领取产权证的房产大多是未取得大产证的房产。
这类房产的出现有一个现象:同一小区同一家庭的多套房子被拍卖，基本上是因为开发商宣告破产或者开发商承担了太多债务，法院强制拍卖这些开发商名下的房产来实现还债。
3.已办理大额产权证但未办理小额产权证的预告登记室。
还有一些比较常见的情况，在以遗嘱执行人名义执行财产时，发现虽然套房已经提前登记，但遗嘱执行人还没有来得及申请产权证。
对于想突破限购买房的人来说，这三种不允许转让、不登记、不依法领取权属证书的房产，真的能参加拍卖吗？
02。
没有生产证明的法国拍卖行可以参加拍卖吗？
当然，人民法院强制拍卖房地产不受《中华人民共和国城市房地产管理法》的规范。
人民法院有权拍卖尚未办理产权证的财产。
注②:
《人民司法》，2004年第8期。
《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，调整对象是平等民事主体面前的房地产交易行为。人民法院强制拍卖被执行人的不动产，是行使国家司法权力实现生效法律文书确定的债权，不属于本条调整的对象范畴。因此，人民法院有权依照民事诉讼法的有关规定拍卖该房地产。
对于这类未依法登记取得权属证书的房产，买受人可以正常参加拍卖，但最终能否取得权属证书不得而知。
如果对未登记并依法取得产权证的房产进行拍照，买受人取得产权证的流程会比已登记产权证的房产复杂，申请产权证的时间会更长，甚至可能三五年都无法完成。
03。
给没有房产证的房子拍照怎么办？
事实上，在参与拍卖之前，买受人必须事先判断该房屋是否“未依法登记领取权属证书”，没有权属证书属于何种情形。
未登记并依法领取权属证书的拍卖行抵押贷款无法办理，只能全额购买。
根据多次过户的经验，针对未依法登记领取权属证书的合法拍卖行，总结了这三种常见的无产权证房屋的过户注意事项:
1、三年以下大型生产证明安置房。
一个字，等等。
这种拍卖行需要等三年才能办理过户手续。
需要注意的是，法院在发布“四书”(3)时，必须与相关工作人员协商清楚。“四书”中的内容需要标注“拆迁安置房可以过户时，直接过户到买受人名下，标的物产权归买受人所有”。
注③:
“四书”包括拍卖确认、执行裁定、执行协助、税务协助。
如果没有明确的协商，三年后，拆迁安置房可以过户的时候，就要先把房产过户给原业主，再过户给买受人。
中间会出现无法控制的风险，比如找不到原业主，原业主不愿意配合，过户税费的计算，这些都是影响买家过户的重要因素。
2.未完成大规模生产证明的商品房。
开头提到的“一批别墅”就是这种情况。如果大产证是好的拍卖行，不建议大家参加拍卖。一是只有少数银行愿意申请贷款，二是后续的转账特别复杂。
(别墅第二次拍卖，拍卖页面的出售)
然而，也有很多投资者想犯错。在这些目标的第二次拍卖或出售阶段，交易以起始价格进行。这种做法只有在有完全可以转让的方案的情况下才能安全参与拍卖。
遗嘱执行人是房地产公司。由于管理不善，负债过多，整个项目几十套房被法院拍卖。
这类拍卖行后期转让时，不仅要在当地法院备案，推迟转让时间④，还要与执行人跟进大规模生产许可的情况。
注④:
部分拍卖行采取拍卖方式时，执行法院会在拍卖公告中声明“需要在规定期限内完成转让”。
房产证办理好了，可以带着买受人的相关材料到房屋所属的交易中心办理过户税务审核。需要注意的是，这类拍卖行属于新房，需要缴纳住宅专项维修基金⑤。
注⑤:
住宅专项维修资金是指专项用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，由财政部联合签署发布，自2008年2月1日起施行。
3.已办理大额产权证但未办理小额产权证的预告登记室。
这种“未依法登记领取权属证书”的拍卖行，在过户时必须进行二次过户，即先将房产过户到原房主名下，再由原房主名下过户到买家名下。
如果合法的拍卖行分别缴纳税费，那么买家实际上只需要在第二次过户的时候缴纳契税；
依法出售的房屋全部付清的，买受人第一次转让必须缴纳契税等附加税，第二次转让必须缴纳契税、个税、增值税等附加税。
因为原业主在第一次过户时需要缴纳住宅专项维修资金，但原业主基本不会缴纳这笔额外费用，所以住宅专项维修资金也由买受人承担。
“法国拍卖行无生产证明”能否参加拍卖？当然可以，但是在参加拍卖之前，一定要做好对房子的调查工作，判断这个“没有房产证的法国拍卖行”能否顺利过户。如果是不能转让的法国拍卖行，最好不要参加拍卖。
比如三年以内大产权证的拆迁房，没有大产权证的商品房，有大产权证但没有小产权证的预告登记房，这三种情况比较复杂，转让也比较困难，但最后都可以转让。
通过多年的实践，我们为拍卖行总结了一套完整的方法，形成了一套拍卖行的标准模板，为每一套拍卖行制作报表，帮助买家理性参与拍卖。
上海动迁律师咨询 全调报告包括七个模块:标的物基本信息调查、下户样本评估、标的物涉及信息及人员调查、转让税费计算、贷款风险、价格分析、投标方案。