上海房产律师为您解答房屋竣工验收备案后的交付行为效力如何

　　商品房买卖合同是指由开发商以营利为目的，通过销售、出租等方式向消费者提供的房地产，其交易过程中需要遵守《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规的规定。然而，在实际操作中，由于各种原因，往往存在开发商未能按期交房的情况。本文上海房产律师将就商品房交付的法律问题，结合具体案例进行探讨。

　　一、案例分析

　　A 先生在上海市浦东新区购买了一套商品房，房屋销售合同约定的交房时间为2019年12月31日，合同规定房屋交付时应满足竣工验收备案手续，并且开发商应当按时履行交房义务。然而，开发商在2019年12月31日之后仍未将房屋交付给 A 先生。A 先生通过查询相关规定发现，房屋交付前还需要进行建筑工程规划验收，而该项验收一般会在竣工备案之后一段时间才可办理完毕。因此，A 先生认为开发商应当承担迟延交付的责任，并要求开发商支付违约金。

　　二、法律分析

　　商品房交付的法律要求根据《合同法》第一百三十二条规定：“当事人应当按照约定的方式和期限履行义务。”同时，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房应当在竣工验收备案手续完成后交付，出售的商品房应当满足国家和当地有关规定的安全、质量等标准。”可知，开发商应当按照约定的方式和期限履行交房义务，并且房屋交付时应满足竣工验收备案手续，同时符合国家和当地有关规定的安全、质量等标准。

　　建筑工程规划验收的法律要求根据《建筑法》第三十二条规定：“建设工程竣工后，应当进行建设工程竣工验收。未经竣工验收的建设工程不得投入使用。”根据《上海市城市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理规定》第二十五条规定：“房屋建筑工程竣工验收必须依法依规进行。未经竣工验收的房屋建筑工程不得使用。”因此，根据上述法律规定，房屋交付前需要进行建筑工程规划验收，并且未经验收的房屋不得投入使用。

　　开发商违约责任根据《合同法》第一百四十四条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。”另外，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“开发企业未履行或者未按照合同约定履行交付商品房的义务，消费者有权要求解除合同或者要求其承担违约责任。”

　　因此，开发商在未经过建筑工程规划验收的情况下将房屋交付给消费者，属于未按照合同约定履行交付商品房的义务，应承担违约责任。

　　违约金的计算根据《合同法》第一百五十三条规定：“当事人违反合同的约定，应当支付违约金。约定违约金的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，应当按照违约程度和实际损失的大小适当确定。”因此，在商品房买卖合同中，双方可以约定违约金的数额，如果没有约定或约定不明确，则可以根据违约程度和实际损失的大小适当确定。

　　在本案例中，由于开发商未按照合同约定履行交付商品房的义务，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。考虑到开发商的违约程度和 A 先生的实际损失，可以按照约定的交付之日至规划验收完成之间的晚交房违约金进行计算。

　　三、相关法律条款

　　1.《合同法》

　　第一百三十二条：当事人应当按照约定的方式和期限履行义务。

　　第一百四十四条：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。

　　第一百五十三条：当事人违反合同的约定，应当支付违约金。约定违约金的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，应当按照违约程度和实际损失的大小适当确定。

　　2.《商品房销售管理办法》

　　第十六条：商品房应当在竣工验收合格并取得预售许可证后方可销售。

　　第二十四条：开发企业未履行或者未按照合同约定履行交付商品房的义务，消费者有权要求解除合同或者要求其承担违约责任。

　　第二十七条：开发企业违反本办法规定的，由住房城乡建设主管部门责令改正；拒不改正的，由住房城乡建设主管部门依法依规进行处理，并将处理结果向社会公布。

　　3.《建筑法》

　　第三十一条：建筑工程竣工后，应当经过建设工程质量鉴定，并报建设行政主管部门依法备案。未经鉴定备案的，不得投入使用。

　　第四十四条：建设工程质量问题应当按照有关规定及时鉴定，并应当由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、验收机构、建筑材料生产、供应单位等各自承担相应的法律责任。

　　四、类似案例

　　案例一：

　　张某与李某签订了一份商品房买卖合同，约定房屋办理竣工验收备案手续后交付。但在房屋交付后，李某发现房屋存在质量问题，便要求开发商承担相应的赔偿责任。开发商辩称已经办理了竣工验收备案手续，不存在质量问题。后经鉴定，房屋确实存在质量问题。法院判决开发商承担相应的赔偿责任，认为开发商未经过质量鉴定并备案的房屋存在质量问题，开发商应承担相应的法律责任。

　　案例二：

　　王某购买了一套商品房，并与开发商签订了买卖合同。合同中约定，房屋交付后需要经过建筑工程规划验收。但开发商未经过验收即将房屋交付给王某。后经验收，发现房屋存在一定的质量问题。王某要求开发商承担相应的赔偿责任，开发商拒绝承认。经法院审理，判决开发商承担相应的赔偿责任，认为开发商未经过验收即将房屋交付给王某，已经构成违约行为，应承担相应的法律责任。

　　五、结论

　　综上所述，商品房买卖合同中约定的交付时间，仅指房屋竣工验收备案完成后的时间，并不能代表房屋已经具备了交付条件。根据《商品房销售管理办法》和《建筑法》的规定，房屋在竣工验收备案之后还需要经过建筑工程规划验收，并在备案后才能投入使用。因此，开发商在房屋竣工验收备案完成后即将房屋交付业主的行为是无效的，而开发商应承担合同约定的交付之日至规划验收完成之间的晚交房违约金。

　　在类似案例中，法院也坚定地维护了消费者的合法权益，判决开发商承担相应的赔偿责任，从而保障了商品房买卖交易的合法性和公平性。因此，对于购房者来说，在签订商品房买卖合同之前，应当仔细阅读合同内容，并注意其中约定的交付时间是否符合法律规定，以避免自身权益受到侵害。

　　上海房产律师认为，对于开发商而言，应当严格遵守法律规定，依法依规办理房屋交付手续，确保房屋的质量和安全。同时，开发商也应当在合同中明确约定交付时间，并在交付前保证房屋已经完成竣工验收和规划验收等程序，以免给购房者带来不必要的纠纷和法律风险。