上海专业房产律师带你读懂“住改非”房屋及其拆迁补偿办法

　　在拆迁过程中，拆迁户因各家拆迁征地补偿安置方案不同而产生利益冲突和矛盾激化的问题逐渐显现。比方“住改非”就已经屡次诱发邻里之间的抵触，其底子缘故缘由就在于，住宅和非住宅之间不仅在拆迁补偿数额上有很大区别，而且非住宅还可以获得生产预期收益的补偿。联系上海专业房产律师多年的办案教训，拆迁户可从如下几个方面来懂得“住改非”房屋及其拆迁补偿办法。

　　1.什么是“住改非”?

　　我国法令对屋宇的性质没有做出详细的分类，法律中也没有“住改非”一词。

　　在实践中，依据屋宇的实践用处将屋宇划分为“室庐”和“非室庐”，这样的用途标准划分不仅适用国有土地上的房屋，同样也适用集体土地上的房屋。

　　由此能够简略总结一下“住改非”的观点，集体地皮和国有地皮的屋宇所有权人将底本用于室庐性的屋宇改为用于生产、经营、办公非住宅房屋用途，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。

　　普遍来说，便是有一户人家，因为其屋宇地域地位的优越性，比方临街、地处人流集合的地区、楼层的便利等，将房屋改成门面房，办理营业执照，并依法纳税，但并没有办理房屋产权变更登记，这就是“住改非”。

　　2.“住改非”合不合法？

　　有人会问，既然法令中没有“住改非”一词，那么室庐改为非室庐是否便是违法了呢？谜底是正当。我国物权法赋予物权所有权人绝对权，也就是说所有权人在不违背法令划定、不侵占他人权利、不损害公共利益的情况下，可以物尽其用，自由行使自己的权利。法无禁止即自由，所以“住改非”是合法的。

　　3.“住改非”是如何认定的？

　　“住改非”认定的首要根据是国务院办公厅2003年宣布的《对于当真做好屋宇拆迁事情保护社会稳固的紧要通知》、住房和城乡建设部2011年印发的《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地政府的行政规章。

　　在实践中，“住改非”的认定需求思量如下几个方面：

　　第一，征税凭据。征税凭据可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。

　　第二，租赁和谈。将屋宇出租与别人，应供应租赁协议，相关收据、票据。

　　第三，业务执照、税务登记证、卫生许可证等。这些能够间接认定屋宇的实践用途，确定营业主体和地点。

　　第四，经营时间。

　　第五，屋宇实践应用状态。假如有些人办理相干手续、证明、许可，但是没有用于实际经营，这种情况不能被认定为“住改非”。

　　5.“住改非”拆迁赔偿应如何补？

　　上文提到国务院办公厅在2003年宣布的《对于当真做好屋宇拆迁事情保护社会稳固的关照》划定：曾经获得正当业务执照的经营性用房，其屋宇性质为住宅。各地根据实际情况，结合经营年限以及纳税情况等因素综合考虑，给予适当拆迁补偿。拆迁律师整理了以下具有代表性的省市对“住改非”房屋拆迁补偿的规定。

　　1.杭州市

　　杭州市政府考虑到室庐性室庐屋宇用于出产谋划的主观究竟，出台了新政策，提高了此类屋宇拆迁赔偿规范。屋宇所有人不但可以享有按照住宅标准补偿安置外，还可以提供合法有效的工商营业执照、纳税凭证、卫生许可等证明，按批准的合法经营面积获得适当补助。

　　2.开封市

　　开封市对“住改非”拆迁赔偿的划定有前置性的前提：拆迁户将其正当领有的室庐被认定为“住改非”的要在屋宇征收部分关照停息办理新建、扩建和转变屋宇用途等事项前，已将其合法拥有的住宅改为商业性用房并具有营业执照、依法纳税、拥有其他合法手续。

　　依据《开封市国有土地上的屋宇征收与赔偿的试行看法》的划定：“住改非”的屋宇赔偿，起首根据室庐屋宇评价价钱为准，在肯定屋宇赔偿价钱的基础上，按照实际情况给予适当补偿。《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》对“住改非”的补偿做了进一步规定：按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80％给予适当补偿。

　　3.沈阳市

　　沈阳市对“住改非”拆迁赔偿也有详细的划定。对室庐在空中一层，处置谋划出产的，抉择货币补偿，按照商用房评估价格70％补偿，并可享有安置费和搬迁补偿费，但不享有停产停业损失补偿费。

　　被认定“住改非”的屋宇需求满足以下三点条件：

　　①有依法征税记载至少两年。

　　②业务地址与征收房屋位置一致。

　　③征收抉择宣布布告时，获得营业执照且正常经营的时间不得少于两年。

　　征询中咱们接到至多的问题是：“他们说我的屋子是违章修筑，没有拆迁补偿，我们应该怎么办？”

　　拆迁办说您的屋子是违章修筑，您的屋子便是违章修筑吗？很多时候他们只是为了降低拆迁成本，才会信口开河。

　　法令定义违章建筑是什么？

　　今朝对于违章修筑的界定，首要根据的法令是《地皮管理法》、《城乡规划法》，能够解说为：未经计划地皮主管部门同意，未支付（或未按照）建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物，超过批准期限的临时建筑。我国法律规定，拆除违章建筑不予补偿。

　　1.无证房便是违章建筑？

　　如果把认定违章修筑的规范解说为：没有经由无关国度行政构造的计划设置装备摆设同意、没有获得国度有权行政构造核发的产权证，就过于不负责任，不尊重历史了。在我国，新中国成立之后，房屋建设的审批登记工作并不是一个连续的、完整的过程，在很长的时间段内，相关建设审批、登记制度不完善，相当多地方没有开展房屋登记工作。

　　以至直到本日，有一些处所相干部分职责不清、构造机构不健全、行政不作为的情形仍然是比拟广泛的。在此情况下，假如不分具体情况，将未经审批、未取得产权登记的房屋一律作为违章建筑，不予拆迁补偿，是既不合法也不合理的。

　　2.航拍图上没有的便是违章修筑？

　　我国的《城乡规划法》2008年开端施行，《城乡规划法》第四十条明确划定了设置装备摆设单元或者个人进行建设施工“应当”申请办理建设工程规划许可证。

　　也就是说，法令划定，在2008年当前新建屋宇应当先获得墟落计划许可证，能力办理用地审批手续。所以，也并不是每年的航拍图都有参考的意义。有规划许可证的就是合法建筑了吗？

　　《城乡规划法》第六十四条划定给出了谜底。拿到计划许可证后，违背设置装备摆设工程计划许可证的划定举行设置装备摆设的照样是违法的。比如建设单位或者个人不按照规划的面积少批多建，擅自改变规划内容，按照不合法的规划进行建设等情形。

　　3.违章修筑一定要拆吗？

　　《城乡规划法》第六十四条划定，“未获得设置装备摆设工程计划许可证或许未根据设置装备摆设工程计划许可证的划定举行设置装备摆设的，由县级以上处所国民当局城乡计划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”违章建筑也有轻重之分，并不是所有的违章建筑都只能被拆除，要具体情况具体分析。

　　大家阅读到这里相信已经对：“住改非”的具体含义及补偿方法和相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询上海专业房产律师。