上海房产律师解答小产权房买卖合同有效吗？

　　一直以来，朋友们总问是否应该买小产权房？他们想买小产权房的原因可以概括为三点：1。没有资格买房；2.小产权房比商品房便宜得多；3.希望将来拆迁能得到大量补偿。接下来上海房产律师为您解答关于小产权房子问题。

　　什么是小产权房

　　小产权住房不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一个通常的名称。是指在农民集体土地上建造的房屋，未支付土地转让费等费用，其产权证书不由国家住房管理部门颁发，称为乡镇产权，又称小产权。

　　乡镇政府发布的所谓小产权实际上没有真正的产权。没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土资源和住房管理局不会备案购房合同，所谓的产权证不是真正合法有效的产权证。

　　小产权房有哪些类型

　　1.一般意义上的小产权房：非法占用集体用地或耕地建设，转让农民集体用地使用权，用于商品房开发的非法建筑。（这是最常见的）

　　2.限制销售的小产权房屋：在政府分配或转让的土地上，不按规划功能开发或使用，限制销售的房屋直接在市场上销售，产权纠纷不完整的产权房屋。

　　3.军用产房在军用土地上开发商品房，然后卖给军人以外的地方居民，俗称军用房。

　　4.部分二手房：部分二手房未办理征地手续，未缴纳土地出让金，视为无效。

　　小产权房的特点

　　与大产权房相比，小产权房的特点还是很明显的:

　　1.价格优势明显

　　小产权房屋建在集体土地上，这些集体土地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊，土地价值较低。最重要的是，土地建设成本极低，无需支付国有土地转让费和相关税费。

　　2.产权不完整

　　国家不承认不办理小产权房转让登记手续，也不能上市交易。此外，根据有关法律、法规的规定，小产权房屋销售合同属于无效合同，不受《合同法》的保护。既没有法律保障，也没有上市交易。严格地说，小产权本质上是无产权的。

　　3.不合法性

　　小产权房屋建设在农村集体土地上，违反现行国家土地管理法。农村集体土地使用权是集体组织成员的专有权，不能转让。转让。目前，利用农村集体土地建设房屋出售给城市居民是违法的。小产权房买方取得的乡镇产权或者村集体组织相关证明文件不具有法律效力。

　　4.法律风险

　　小产权房屋在房屋质量、物业管理、配套设施、水、电、煤气等方面可能存在问题，更重要的是，从乡镇或村委会获得的所谓房屋所有权不能正常行使，在转让.继承.抵押.拆迁补偿等方面都会受到很大的限制，相关权益难以保障。

                                            

　　最新的小产权房政策

　　根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得转让。非农业建设转让或者出租。农村宅基地属于集体所有，村民只享有宅基地使用权。村民将房屋出售给村外人员的销售行为不能得到法律的认可和保护，也不能办理土地使用证明。产权证明。契税证明等法律程序。

　　根据《关于确认农村集体土地权利、登记和发若干意见》规定，农民集体土地通过户籍制度改革或者村改居非法转让给国有土地。农村集体经济组织非法出让或者出租集体土地用于非农业建设。城市居民在农村购买宅基地。农民住宅小产权房等非法用地不得登记发证。

　　看到这里，你还敢买小产权房吗？可能仍有大胆的网民认为法律不责怪公众。人多，力量大。他们认为很多人可以一起购买。在拆迁或赔偿过程中，他们可以与开发商或政府共同谈判。事实是什么？接下来，小编将结合具体案例分析婴儿。

　　案例一

　　独生子，独生子刘将户口从农村迁入城市居民户口，但父母的户口仍在家乡。现在他的父母去世了，在家乡留下了两所小产权房。

　　刘决定出售房屋，但受到村委会的阻碍。有关负责人表示，刘不再是村民，无权出售房屋。

　　分析

　　根据有关规定，刘某父母的房屋符合遗产范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。

　　但在继承后的实际操作中，由于刘没有村集体户口，建议将房屋转让给村其他村集体成员。

　　案例二

　　如果城市居民购买小产权房，如果遇到拆迁可以得到补偿吗？

　　分析

　　一旦小产权房涉及拆迁赔偿，原业主将要求全额拆迁赔偿，理由是私人销售不合法，买方很难得到赔偿，风险很大。

　　案例三

　　赵最近与钱签订了房屋销售合同。赵以30万元的价格向钱出售了他的小产权房。签约当天，钱向赵支付了5000元定金，部分房款为5万元。

　　一个月后，当钱计划按照合同继续支付后期购房款时，赵反悔准备收回房子，将原购房款退还钱。钱向法院起诉，要求继续履行合同。

　　分析

　　法律、法规不得将集体土地上建设的房屋出售给集体经济组织以外的成员。小产权房不具有房屋所有权。转让、处置等权利，不能办理房屋产权转让手续。

　　在这种情况下，法院认定双方签订的销售合同无效，赵某退还了钱某的购房款，驳回了钱某继续履行合同的请求。

　　综上所述，宅基地转让和小产权房屋销售都存在较大的法律风险，我们必须谨慎对待。集体经济组织成员相互转让的，也应给自己敲响警钟，避免因拆迁或其他情况造成的经济损失。上海房产律师