在商品房买卖合同中，通常会规定违约金的数额，以强化合同履行的效力和约束力。但是，如果违约金数额过高或过低，可能会引起纠纷和争议。因此，如何认定约定的违约金数额是否过高或过低，对于消费者和开发商来说都非常重要。本文上海法律咨询网将围绕如何认定约定的违约金过高或过低进行探讨，并结合实际案例进行分析。
一、法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：“当事人可以根据合同的性质、目的、交易习惯和公平原则约定违约金。违约金的数额应当合理。”
《商品房买卖合同法》第十七条规定：“买受人在按照约定期限支付房款或者按照约定时间办理交付手续时违约的，应当按照下列规定支付违约金：（一）逾期不超过十五日的，违约金不得超过应付款项的百分之一；（二）逾期超过十五日的，违约金不得超过应付款项的百分之三。”
第十八条规定：“开发商在按照约定期限交付房屋或者按照约定时间办理交付手续时违约的，应当按照下列规定支付违约金：（一）逾期不超过十五日的，违约金不得超过应付款项的百分之一；（二）逾期超过十五日的，违约金不得超过应付款项的百分之三。”
上述规定规定了商品房买卖合同中违约金的数额限制。根据规定，买受人在按照约定期限支付房款或者按照约定时间办理交付手续时违约的，应当按照应付款项的百分之一或百分之三支付违约金；开发商在按照约定期限交付房屋或者按照约定时间办理交付手续时违约的，也应当按照应付款项的百分之一或百分之三支付违约金。
二、判断违约金过高或过低的标准
判断违约金过高的标准根据《商品房买卖合同司法解释》第十七条和第十八条的规定，违约金数额不得超过应付款项的百分之一或百分之三。如果约定的违约金数额超过该标准的30%，则可以认定该违约金数额过高。
例如，如果商品房买卖合同约定的违约金数额为应付款项的百分之五，则该违约金数额超过了应付款项的百分之三的标准。根据《商品房买卖合同司法解释》第十七条和第十八条的规定，可以认定该违约金数额过高。
判断违约金过低的标准如果商品房买卖合同中约定的违约金数额低于应付款项的百分之一的标准，则可以认定该违约金数额过低。
例如，如果商品房买卖合同约定的违约金数额为应付款项的百分之零点五，则该违约金数额低于应付款项的百分之一的标准。根据法律规定，可以认定该违约金数额过低。
三、实际案例分析
以下是一起涉及违约金数额的实际案例：
案例1：某开发商与买受人签订了商品房买卖合同，约定买受人在付清房款前不能将房屋转让或出租，否则需支付违约金为应付款项的百分之十。后来，买受人因个人原因需要将房屋转让，但被开发商拒绝。买受人认为约定的违约金数额过高，要求开发商降低违约金数额。
针对该案例，根据《商品房买卖合同司法解释》第十七条和第十八条的规定，违约金数额不得超过应付款项的百分之一或百分之三。该买卖合同约定的违约金数额为应付款项的百分之十，远远超过了法定标准。因此，可以认定该违约金数额过高。买受人要求开发商降低违约金数额是合理的，开发商应当依法予以配合。
案例2：某开发商与买受人签订了商品房买卖合同，约定买受人在按照约定期限支付房款时违约，需支付违约金为应付款项的百分之五。后来，买受人逾期支付房款，按照约定支付了违约金。开发商认为该违约金数额过低，要求买受人按照法定标准支付违约金。
针对该案例，根据《商品房买卖合同司法解释》第十七条和第十八条的规定，违约金数额不得低于应付款项的百分之一或百分之三。该买卖合同约定的违约金数额为应付款项的百分之五，虽然低于法定标准，但是仍然符合法律规定。因此，开发商无法要求买受人按照法定标准支付违约金。
综上所述，判断违约金数额是否过高或过低应当根据法律规定进行，以应付款项为基准进行计算。如果约定的违约金数额超过了法定标准，可以认定该违约金数额过高；如果约定的违约金数额低于法定标准，可以认定该违约金数额过低。当然，在实际应用中，应当根据具体情况进行判断，以维护合同的合法性和公平性。
在上海，根据《上海市商品房买卖合同格式条款》，违约金数额应当根据违约情况的轻重程度、损失的大小等具体情况进行约定。如果合同中约定的违约金数额与法律规定不符，应当根据法律规定进行调整。同时，应当注意遵守《上海市商品房买卖合同格式条款》的规定，以确保合同的合法性和公平性。
四、结论
上海法律咨询网提醒大家，判断商品房买卖合同中约定的违约金数额是否过高或过低，应当根据法律规定进行。以应付款项为基准进行计算，如果约定的违约金数额超过了法定标准，可以认定该违约金数额过高；如果约定的违约金数额低于法定标准，可以认定该违约金数额过低。同时，在实际应用中，应当根据具体情况进行判断，以维护合同的合法性和公平性。在上海，应当遵守《上海市商品房买卖合同格式条款》的规定，以确保合同的合法性和公平性。