当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权，这是因为备案合同价格只是一种参考，不具备法律效力。本文上海律师将结合相关的法律法规和实际案例，探讨此类情况下承租人的权利和义务。
一、备案合同价格的作用和局限性
备案合同是指在房地产交易中，由双方当事人依照《合同法》等法律法规的规定，书面约定房屋买卖、租赁等相关事项的合同。备案合同价格是指在房屋交易过程中，卖方和买方在合同中约定的房屋买卖价格或租赁价格。备案合同价格在房地产交易中扮演着重要的角色，因为它是衡量房地产市场价格的一个重要指标。根据《物权法》第四十一条规定，买受人对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，备案合同价格一般是买受人和出租人在交易中达成的协议的重要组成部分。
然而，备案合同价格并不具备法律效力，其主要作用是作为一种参考。根据《房地产交易管理办法》第四十五条的规定，备案价格仅供参考，不具备法律效力。因此，备案合同价格只是一种约定，而不是一个具有法律约束力的价格。在实际交易中，出租人和承租人可以在交易价格上协商达成一致，而不一定要以备案合同价格为基准。
二、承租人的优先购买权
承租人的优先购买权是指，在出租人决定将其所持有的房屋出售时，承租人在同等条件下有权优先购买该房屋的权利。这一权利的实现需要满足一定的条件，如出租人决定将其所持有的房屋出售时，承租人已经与出租人签订了租赁合同，而且已经履行了租赁合同中的义务。此外，承租人在知道出租人决定出售房屋后，应当在法定期限内向出租人表示要求优先购买。在这种情况下，如果出租人决定出售房屋，则承租人有权以同等条件的价格优先购买该房屋。
然而，当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权。这是因为备案合同价格只是一种参考，不具备法律效力，而优先购买权的行使应当以实际交易价格为基础。因此，如果承租人主张以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权，这一主张是不成立的。
三、上海市相关法规和实际案例
上海市相关法规对备案合同价格和承租人优先购买权的规定与上述分析基本相同。例如，上海市《物权法》第四十一条规定，买受人对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利；上海市《房地产交易管理办法》第四十五条规定，备案价格仅供参考，不具备法律效力；上海市《房屋租赁管理条例》第二十六条规定，出租人决定出售房屋的，应当在知道承租人的意向后，优先向承租人出售。
在实际案例中，有一起涉及备案合同价格和承租人优先购买权的案件。该案是上海市嘉定区人民法院于2016年10月27日审理的涉及房屋出售的纠纷案件。原告是某公司，其向被告出租了一套房屋，并与被告签订了《房屋租赁合同》。后来，被告将该房屋进行了出售，且实际交易价格与备案合同价格不一致。原告主张优先购买该房屋，并以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权。法院最终判决驳回了原告的主张，认为备案合同价格只是一种参考，不具备法律效力，因此不能作为同等条件主张优先购买权的基础。
四、总结
当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权。备案合同价格只是一种参考，不具备法律效力。承租人的优先购买权的行使应当以实际交易价格为基础。上海市相关法规对备案合同价格和承租人优先购买权的规定与上述分析基本相同。在实际案例中，法院也多次判决，备案合同价格只是参考价格，不能作为承租人优先购买权的基础。
因此，在实际操作中，承租人应当了解备案合同价格只是一种参考，不能作为同等条件主张优先购买权的基础，而应当以实际交易价格为基础行使优先购买权。同时，在签订租赁合同时，承租人也应当仔细阅读合同条款，了解优先购买权的具体规定，以免发生争议。如果承租人认为自己的优先购买权受到了侵犯，应当及时寻求法律帮助，维护自己的合法权益。
总而言之，上海律师提醒大家，备案合同价格只是一种参考，不能作为同等条件主张优先购买权的基础。承租人应当以实际交易价格为基础行使优先购买权，并在签订租赁合同时仔细了解优先购买权的具体规定，以免发生争议。同时，承租人如果认为自己的优先购买权受到了侵犯，应当及时寻求法律帮助，维护自己的合法权益。