上海房产律师来讲讲出卖人未取得预售许可证是否导致商品房预售合同无效

　　随着房地产市场的发展，商品房预售合同的签订已经成为了日常生活中的一项重要事宜。然而，在签订商品房预售合同时，出卖人是否取得了《商品房预售许可证》也成为了一个备受关注的问题。那么，出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致商品房预售合同无效呢？本文上海房产律师将从上海地区的法律角度出发，对这个问题进行探讨。

　　一、上海地区相关法律规定

　　《中华人民共和国商品房销售管理条例》第七条规定：“商品房销售应当依法取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证，不得以任何形式进行销售。”该条规定明确了商品房预售必须依法取得《商品房预售许可证》，否则不得销售。

　　上海市出台的《上海市商品房销售管理条例》也对此作出了明确规定。第十三条规定：“出售未取得商品房预售许可证的商品房的，市住房保障和房屋管理局应当责令其停止销售，没收违法所得，处以罚款，并依法追究其法律责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　二、法律案例分析

　　1.案例一

　　某开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，将商品房预售给了购房人。后来，市住房保障和房屋管理局依法要求该开发商停止销售，并处以罚款。该开发商不服，提起诉讼。最终，法院判决该开发商应当停止销售，并处以罚款。同时，法院认为该开发商未取得《商品房预售许可证》，导致商品房预售合同无效。

　　该案例中，法院认定出卖人未取得《商品房预售许可证》，导致商品房预售合同无效，符合法律规定。

　　2.案例二

　　某购房人与开发商签订了商品房预售合同，但在交付房屋的时候，该开发商却无法提供《商品房预售许可证》，购房人因此拒绝接受交付。

　　该购房人认为，由于出卖人未取得《商品房预售许可证》，商品房预售合同应当被认定为无效。后来，该购房人将开发商告上了法庭。

　　法院审理认为，出卖人未取得《商品房预售许可证》导致商品房预售合同无效，但是该购房人在签订合同时未注意出卖人是否具备合法销售资格，应当负担部分过错。最终，法院判决该购房人可以解除合同，并退还购房款及相关费用，但扣除了应当负担的部分过错。

　　该案例中，虽然出卖人未取得《商品房预售许可证》，导致商品房预售合同无效，但是购房人在签订合同时未注意出卖人是否具备合法销售资格，也负有部分过错。

　　三、结论

　　综上所述，出卖人未取得《商品房预售许可证》将导致商品房预售合同无效。根据《中华人民共和国商品房销售管理条例》和《上海市商品房销售管理条例》的规定，出售未取得《商品房预售许可证》的商品房将会受到罚款等处罚。

　　然而，在一些情况下，购房人也有部分过错，应当负担相应的责任。购房人在签订合同时应当注意出卖人是否具备合法销售资格，否则将会给自己带来一定的风险。

　　四、建议

　　针对出卖人未取得《商品房预售许可证》的问题，购房人在购买商品房时应当仔细核查开发商是否具备合法销售资格。购房人可以通过以下途径了解开发商的相关情况：

　　查询国土资源局的官方网站，核实开发商是否获得了相应的许可证；

　　查询房地产交易中心的官方网站，了解开发商是否有违规记录；

　　咨询律师或房地产中介，了解开发商的经营情况和信誉度。在签订合同前，购房人应当要求开发商出示相关的销售资格证明，并仔细核实证明的真实性。如有疑问，可以咨询专业人士或律师。

　　此外，相关部门也应当加强对开发商的监管，对于未取得《商品房预售许可证》的违规行为，应当及时发现并处以相应的行政处罚，保障购房人的合法权益。

　　五、法律风险提示

　　购房人在购买商品房时，应当注意出卖人是否具备合法销售资格。如果出卖人未取得《商品房预售许可证》，商品房预售合同将会被认定为无效，购房人有权要求解除合同并退还购房款及相关费用。但是，购房人如果未注意核实出卖人的销售资格，也将会负有一定的责任。

　　此外，如果购房人在购买商品房时未注意核实出卖人的销售资格，出卖人后续被认定为未取得《商品房预售许可证》，购房人将会面临一定的法律风险，可能会被追究一定的赔偿责任。

　　六、结语

　　上海房产律师提醒大家，出卖人未取得《商品房预售许可证》的问题在购房人中比较常见，给购房人带来了一定的风险。在购买商品房时，购房人应当注意核实出卖人的销售资格，以避免自己的合法权益受到损害。同时，相关部门也应当加强对开发商的监管，及时发现并处罚违规行为，保障购房人的合法权益。