上海律师为您解答二手房买卖的税费和手续费用详解

　　二手房买卖是近年来备受关注的一项交易，由于其中涉及到的税费和手续较多，也让许多买卖双方感到不知所措。本文将从法律角度出发，详细阐述二手房买卖中的税费和手续费用问题。上海律师就来为您回答一下有关的问题。

　　一、税费问题

　　印花税印花税是二手房交易中最常见的一种税费，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，二手房交易需要缴纳印花税。根据上海市税务局发布的《上海市房产交易印花税计算规则》，二手房交易印花税的计算方法如下：

　　对于非普通住宅（包括商业用房等），印花税税率为3%；

　　对于普通住宅，印花税税率为1、5%。需要注意的是，如果房屋卖方是个人，则其出售的房屋必须自购买之日起满五年方可免征印花税。如果房屋卖方是企业，则不享受免征印花税政策。

　　个人所得税个人所得税是指个人从二手房买卖所得到的收入，需要缴纳的税费。根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人出售房屋获得的收入可以享受以下两种税收优惠政策：

　　对于自住房屋，出售后的收入在一定限额内免征个人所得税；

　　对于非自住房屋，出售后的收入可以按照20%的税率征收个人所得税。需要注意的是，个人所得税的计算方式比较复杂，需要根据具体情况进行计算。

　　增值税增值税是指在二手房交易中，房地产开发企业或房地产中介机构向购房者收取的一种税费。根据《中华人民共和国增值税法》的规定，对于房地产开发企业出售自有房产的收入，应按照5%的税率征收增值税。

　　需要注意的是，如果购房者是普通居民，则其购房不需要缴纳增值税。如果购房者是企业，则需要按照规定缴纳增值税。

　　二、手续费用问题

　　中介服务费在二手房交易中，许多买卖双方都会选择委托房地产中介机构进行中介服务，以协助买卖双方完成交易。中介服务费是指房地产中介机构向买卖双方收取的服务费用，其收费标准一般为房屋成交价的1%~2%。

　　需要注意的是，中介服务费的收取应当符合相关法律法规的规定，且应当通过书面合同明确约定。买卖双方在选择中介机构时，应当选择具备合法经营资质和信誉良好的中介机构，以避免遭受不必要的损失。

　　房屋评估费房屋评估费是指委托房地产评估机构对房屋进行评估所需支付的费用。在二手房交易中，许多买卖双方会选择委托房地产评估机构对房屋进行评估，以了解房屋的真实价值。

　　需要注意的是，房屋评估费用应当由委托评估方和委托方在合同中约定，并应当合理、公正、透明。买卖双方应当选择具备合法经营资质和信誉良好的房地产评估机构，以保证评估结果的公正性和客观性。

　　房屋过户费房屋过户费是指房屋买卖双方在交易完成后，为完成房屋过户所需支付的费用。在二手房交易中，房屋过户是一个必要的环节，买卖双方需要支付一定的费用给公证处、税务局、不动产登记中心等相关部门。

　　需要注意的是，房屋过户费用应当依据相关规定和标准进行支付，不得任意增加或减少。买卖双方在交易过程中应当了解相关过户手续，并妥善安排好费用的支付和收据的保存。

　　三、法律案例

　　上海市人民法院在审理二手房交易纠纷案件中，曾作出如下判决：

　　原告A与被告B签订了二手房买卖合同，约定房屋交易价格为500万元，交易完成后，A发现房屋的实际交易价格为550万元，认为B在交易过程中存在欺诈行为，要求B返还差价。法院认为，B在交易过程中并未采取欺诈行为，且双方在交易过程中未明确约定房屋交易价格，因此不予支持A的诉讼请求。

　　在这个案例中，房屋交易价格未能在合同中明确约定，导致交易价格产生歧义，最终导致了交易纠纷的发生。因此，买卖双方在签订合同时，应当明确约定房屋交易价格，并妥善保留好相关证据，以避免发生类似纠纷。

　　另外，还有一些二手房交易中的常见问题需要注意：

　　房屋质量问题：在购买二手房时，应当仔细检查房屋质量，并与卖方协商解决存在的问题，以避免房屋质量问题引发纠纷。

　　不动产登记问题：在房屋过户过程中，不动产登记是必要的手续之一。买卖双方应当按照规定办理不动产登记手续，确保房屋交易的合法性和权益的得到保障。

　　税费问题：在房屋交易过程中，涉及到的税费问题较为复杂，买卖双方应当了解相关的税费规定，并在交易过程中妥善处理好相关税费问题，避免不必要的纠纷。四、相关法律条文

　　《物权法》第十六条：“房屋买卖合同应当包括房屋的基本情况、交付期限、交付地点、价格、支付方式、交付状态、用途等主要内容。”

　　《合同法》第十八条：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”

　　《不动产登记暂行条例》第四十二条：“买受人应当自交付之日起30日内到房地产登记机构申请登记。”

　　《物业管理条例》第三十六条：“物业服务企业、物业服务人员以及物业服务企业委托的第三方服务机构，应当按照市场公允价值，向业主收取服务费。”五、总结

　　上海律师提醒大家，在二手房买卖过程中，税费和手续费用是必不可少的环节，买卖双方应当了解相关规定和标准，合理、公正、透明地处理好相关费用问题。此外，买卖双方还应当了解相关法律法规和规定，避免因未知法律规定而产生纠纷。