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上海免费律师咨询 厂房动迁注意事项

时间:2020-12-31 11:16 点击: 关键词:上海免费律师咨询,上海动迁律师咨询

  上海免费律师咨询在房屋征收、动迁过程中,动迁价值评估是动迁谈判过程中的重要环节,企业在与评估公司接触时,如果仅仅讨论评估结果,谈判的空间就会很小,企业应着重就动迁方案的选择、适用和动迁组的沟通。举例来说,目前企业厂房动迁安置基本上都是货币安置,但是在谈判中需要强调的是,可供选择的动迁安置方案包括货币安置和房屋安置,在确定谈判基调时占主导地位。

上海免费律师咨询 厂房动迁注意事项

  征地评估主要包括房屋估价、装修估价、机械设备、材料等的搬迁与安装费估价和停产停业损失估价四个方面。

  ·(一)被征收房屋的估价●

  评价方法主要包括以下内容:

  一是市场营销法。

  也被称为比较。也就是说,同一类型、同一地段的房屋在市场上的交易数据,一个是动迁的估价数据,一个是进入交易中心进行交易或拍卖的估价数据,通过参考、对比类似的交易案例,采用市场比较法得出估价价格。个案选择需要三个以上可比个案,成交日期与评估时点差一般不超过6个月。

  二是收入法。

  要对未来收益进行预测,合理确定收益模式,选择合适的公式或方法来计算房地产市场价值。比如一个企业的厂房出租年租金是三千万,剩余的土地使用权年租金是三十年,初步估计未来的收益可以达到九亿,也就是说,根据收益法,房屋征收的价值是九亿。而作为迁移办肯定会坚持按成本法评估,价值可能不会那么高。那企业需要提供租赁合同,发票,流水等材料来证明每年的租金收入。用这种方法评价的企业必须是具有长期稳定收益的企业。

  三是成本核算。

  可采用房地分开估价,以成新率结合重置价格估价,一般以重置成本法估价;以市场价值估价,以假设开发法估价,以成本法估价,以基准地价修正法估价。普通的搬迁公司,征收方都希望用这个办法。采用成本法进行评估时,集体土地与国有土地的评估方法不同,集体土地不折价,也就是不考虑换算为新的土地,但地价较低。国产化土地需要考虑成新率。

  四是假设发展法。

  实际上,如果开发成功了,可获得的收益有多大,这一价格就可以得到很高的利用率。

  五是标准价格的调整方法。

  被征房屋价值=标准房屋价值×(1+因素调整系数1)×(1+因素调整系数2)×…×(1+因素调整系数n)

  值得注意的是:法律规定有条件同时选择两种以上方法评估的,应当选择两种以上方法评估,但是在实际操作过程中,经常做不到两种以上方法评估。对于企业来说,不必硬碰硬,为便于谈判,可选择谈判过程中的一个时间向动迁组表示:原则上同意采用本法,但也可让评估公司用市场法或收益法来做方案,看两种评估方法之间有多大的差距。这样,才能让搬迁组知道企业的诉求或天花板在哪里。

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  ㈡被征收房屋的室内装饰装潢物价值评估●。

  一般情况下,被征收房屋的室内装饰和装修价值是装饰和装修的重置价加新的价格,其计算公式为:装饰和装修的估价值=装饰和装修的重置价×成新率。通常根据装饰装修的耐用年限、已使用年限、以及维修保养等情况综合确定成新率。以下是评估方法:

  一是简单性评价方法。

  无证面积按X元/㎡计算,有证面积按Y元/㎡计算。这在协议迁移中是很普遍的。

  二清单综合单价法。

  即分项评估法,是根据在评估时点所列装饰装修工程各子项的综合单价和工程量,计算出装饰装修工程的综合单价和工程量,加上所需的工程建设其他费用,确定装饰装修重置价格的方法。

  三是单位比较法。

  选择具有可比性的对比实例进行调整,计算出单位面积单价,并乘以建筑面积。单元比较法是将房屋装饰装修作为一个整体,以单元面积(如建筑面积)为指标,选取接近估价时点的装饰装修成本比较实例,进行比较、分析和调整,估算估价对象装饰装修的单元面积单价,乘以估价对象计价面积,得出估价对象装饰装修的重置价。单元比较法一般适用于评估前的项目或估算工作,精度要求不高。

  四是指数修正法。

  指标调整法是一种利用装饰装修工程成本及其相关指标或变化率,将装饰装修工程竣工时客观成本费用调整为估价时点装饰工程费用的方法。指标调整法一般适用于近期完成、结算基础较好的装饰装修工程。

  ㈢机器设备和材料等的搬迁和安装费用评估●。

  对机械设备、材料等的估价,需要对机械设备、材料等进行清单,现场一一核对。分可移机和不移机两种,因为可移机和不移机都不补偿设备本身,所以对于企业,尽量把设备列入不可移机项目。列表表:

  实际操作中会遇到没有登记造册的机器设备,没有签订采购合同,也没有开具发票,但实际使用的机器设备,在生产线上,经双方确认基本可以进入评估范围。

  机器设备(可移动)可重新使用,在重新使用过程中涉及清除拆卸、包装运输、安装调试时,将考虑到运费、卸货费和安装调试费的构成。

  机械设备基础费:是指制造机械设备基础所需的材料、人工、机械等一阿切费用。如涉及浇筑时,拆卸会影响机器的使用价值,因此,对于这种情况,即使是可移动的,也应努力将不可移动包括在内。

  机械和设备的重购价是指在评估时点在公开市场上重新购买全新状态的机械和设备的市场价,或重新生产的机械和设备的重置成本。对于通用性质的机器设备,应按市场法计算其再采购价格;对于企业自行开发的机器设备,应按成本法计算其再采购价格。

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  ●㈣对关闭和关闭损失的评估●

  上海免费律师咨询一般情况下,停产停业损失不超过被征收房屋市场评估价的10%。若企业效益较好,房屋面积较小,可要求按实际损失计算,作专项估价。公司必须提供收入、税收等记录。

  这就涉及到房屋征收、动迁的评估项目和评估方法,以及商谈企业的注意事项。请大家批评指正。

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