上海房产律师为您讲解商品房买卖认购书的性质及效力如何认定

　　商品房买卖认购书是指在商品房交易过程中，双方就房屋买卖事宜达成初步意向后，签署的一种文件。与买卖预约合同不同的是，认购书不具备法律上的强制执行力，但在实际操作中，认购书通常是商品房交易的必要步骤之一，也是商业银行审批房屋按揭贷款的必要文件之一。因此，认购书的性质及效力的认定在商品房交易中具有重要意义。本文上海房产律师将以上海市为例，围绕商品房买卖认购书的性质及效力如何认定展开分析。

　　一、认购书的性质

　　在商品房交易中，认购书的性质存在争议。有人认为认购书是买卖合同的先期协议，具备法律上的效力，有人则认为认购书只是双方意向的一种表达，不具备法律上的效力。

　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同是当事人约定的权利和义务的法律文件。具体而言，买卖合同需要包括当事人的基本信息、房屋的主要信息、交付时间、交付条件、付款方式、违约责任等条款。如果认购书中包含上述内容，则可以认为认购书具备成为买卖合同的先期协议的要素，即具有明确的房屋交付时间和方式。此时，认购书可以作为买卖合同的依据，具备一定的法律效力。

　　此外，有些认购书中也包含了解除合同的条款。如果认购书中约定了买卖双方可以在一定条件下解除合同，那么认购书也可以被认定为买卖合同的先期协议。

　　然而，如果认购书中只是简单的双方意向表达，并没有具体的约定交付时间、方式等内容，则不能被认定为买卖合同的先期协议。此时，认购书只是双方达成初步意向的表述，不具备法律上的效力。

　　二、认购书的效力

　　认购书的效力是指认购书对双方的约束力和证明力。在实践中，认购书通常被用作商品房交易的必要文件之一，因此，认购书的效力问题也受到关注。

　　在上海市，认购书的效力可以参考《上海市商品房交易管理办法》和《上海市商品房买卖预约合同管理办法》的规定。根据这两个法规，认购书是商品房交易中的必要文件之一，但不具备法律上的强制执行力。

　　具体来说，认购书作为商品房交易的依据，双方应当依据约定的条款履行各自的义务。但如果一方违反了认购书中的约定，另一方可以向有关部门投诉或者起诉，但不能强制执行认购书的约定。此外，认购书作为商品房交易的证明文件，可以作为商业银行审批房屋按揭贷款的必要文件之一。

　　在实际操作中，如果认购书具备成为买卖合同的先期协议的要素，即具有明确的房屋交付时间和方式等内容，那么认购书就可以作为买卖合同的依据，具备一定的法律效力。此时，如果一方违反了认购书中的约定，另一方可以通过法律途径强制执行认购书的约定。

　　需要注意的是，在实际操作中，认购书的效力也与具体的情况有关。例如，如果在商品房交易中，房屋的交付时间和方式等内容发生了变化，而认购书并没有相应地修改，则认购书对双方的约束力和证明力可能会发生变化。因此，在签署认购书时，双方应当特别注意认购书中的各项约定是否具有明确的时间、方式等内容，并及时对认购书进行修改和补充，以避免产生不必要的纠纷。

　　三、上海市相关法规

　　在上海市，商品房交易的相关法规包括《上海市商品房交易管理办法》和《上海市商品房买卖预约合同管理办法》。其中，《上海市商品房交易管理办法》第十三条规定，买卖双方在签订买卖合同前，应当签订商品房买卖预约合同或者认购书，明确交易的基本条件，如房屋地址、面积、价格、支付方式、约定的交付期限等，商定解除合同的条件和方式。

　　《上海市商品房买卖预约合同管理办法》第三条规定，买卖双方可以签订买卖预约合同或者认购书，但必须在交易价格、付款方式、交付时间、房屋交付状态等方面达成一致，并应当注明解除合同的条件和方式等。

　　根据上述法规，认购书作为商品房交易的必要文件之一，应当具备明确的交易基本条件，如房屋地址、面积、价格、支付方式、约定的交付期限等，商定解除合同的条件和方式。同时，认购书应当与买卖合同保持一致，如果认购书与买卖合同存在不一致之处，以买卖合同为准。

　　此外，根据《上海市商品房买卖预约合同管理办法》第十二条的规定，开发商应当在签订买卖预约合同或者认购书之日起三日内，将房屋质量、配套设施、规划状况、产权情况、抵押情况等事项告知购房人，并提供相应的资料。如果开发商未履行上述义务，购房人可以要求解除认购书或者买卖预约合同。

　　四、上海市实际操作中的案例

　　以下是一起上海市实际操作中的案例，展示了认购书在商品房交易中的作用和效力。

　　某甲与某开发商签订了一份认购书，约定购买某商品房，并支付一定的定金。认购书中明确了房屋地址、面积、价格、支付方式、约定的交付期限等内容。后来，某甲因为各种原因不能按照认购书的约定支付定金，开发商解除了认购书，并将该房屋转售给了其他购房人。某甲认为开发商的行为违法，并向有关部门投诉。

　　经过调查，有关部门认为，认购书是商品房交易中的重要文件之一，其约定具有一定的法律效力。在本案中，认购书明确了房屋交付时间和方式等内容，具备成为买卖合同的先期协议的要素。

　　上海房产律师认为，需要注意的是，根据《上海市商品房买卖预约合同管理办法》第十四条的规定，买卖预约合同或者认购书不得包含以下内容：与国家法律、行政法规相抵触的；无明确房屋交付时间、方式等交易基本条件的；无法履行或者明显超出买卖双方能力范围的；未经另一方同意而擅自修改的；未经交易双方确认或者规定的附加条款、附加条件等。如果认购书或者买卖预约合同中包含上述内容之一，其相关条款将被视为无效，不影响其他条款的效力。