上海房产资深律师一出租人角度看房屋租赁合同

　　居民有自己的房子主要通过两种方式实现：一种是购买房屋获得房屋所有权，以获得居住权；第二，租赁房屋，通过签订租赁合同支付租金，以获得居住他人房屋的权利。租赁房屋居住或供他人居住的，出租人和承租人通常必须签订租赁合同——无论是口头还是书面，当然，大多数是书面的，以明确双方的权利和义务，然后实现自己的目的，避免纠纷。但由于租赁合同签订不明确、条款不足、合同条款歧义、违反法律法规等原因，导致租赁纠纷不少，使租赁合同关系当事人烦恼，如租赁合同签订不明确、条款不足、合同条款歧义、违反法律法规等原因，导致租赁纠纷不少，使租赁合同关系当事人无法解决，使他们不注意签订租赁合同叹息。在此，上海房产资深律师根据自己多年的实践，从租赁合同的角度和处理租赁合同的实践。

　　一、部分出租房屋的租赁合同。

　　出租人出租的房屋主要有两种情况：一种是出租整个房屋；另一种是在房屋的一个房间或部分出租，未出租的部分继续居住，即出租人和承租人住在同一屋檐下。

　　让我们从第二种情况开始。一栋房子的一个房间或一部分租给别人，另一部分租给自己。上海房产资深律师暂时称之为同一屋檐下的租赁。这就要求双方都有一定的包容性，他们的生活习惯应该相互适应。根据上海房产资深律师的一般理解，在这种情况下，大多数出租房屋的人都是老年人。由于房屋宽敞，子女多年不在身边，出租部分房屋不仅可以用来补充生活，还可以缓解一些孤独，甚至可以在紧急情况下得到租户的帮助。大多数租这种房子的人都是在城里工作，工资相对较低的年轻人。作为出租人，我不想因为房子的租赁而影响我的生活质量。因此，我不能容忍任何情况。我必须想清楚，然后把它变成租赁合同的条款，并以租赁合同条款的形式明确地表达出来。

       作为一个出租人，我不能每次都要等到年轻人把靴子扔在地上。年轻人在楼上后，他们可能会听到两只相声说砰砰的一声。年轻相声说，老人可以先把靴子扔在楼上再扔一个空相声后，每次，年轻人也可以再扔一个老人也可以接受两只靴子。老人也可以再扔在楼上。但那天晚上，年轻人还是回来晚了。进屋后扔了一只靴子后，他突然想起了老人对自己的看法，于是轻轻地放下了第二只靴子。楼下的老人一夜之间没有闭上眼睛，因为他从未听到第二声砰砰。老年人中有许多人睡得很早，睡得很轻。当然，保证睡得好对老年人来说是一个重要的问题。因此，作为出租人，承租人不能容忍和需要做什么？这是同一屋檐下的租赁。合同中应明确写明的问题。如果《扔靴子》中年轻人的情况不能容忍，承租人应在租赁合同中写明，承租人应尽量不要迟到，也不要在迟到时发出声音。如果出现几次迟到或移动，出租人可以单方面终止合同条款，从而对承租人形成强有力的约束。否则，如果在《扔靴子》中发生这样的情况，引起争议，如果每个人都说每个人都很难解决。

　　此外，如果同屋檐下的租赁是共同用水、用电、用气，甚至是厨房、卫生间等，也应该写清楚。如何分担共同用水、用电、用气等费用，厨房、卫生间等。在什么情况下谁有优先使用权？如果你写清楚，你就会有一个判断是非的标准。事情越琐碎，没有约定的标准就越难处理。
 

　　二、整套房屋租赁合同。

　　整栋房子整体出租，即将整栋房子出租给出租人。我们称之为整套租赁。当然，整套租赁并不像同一屋檐下的租赁那样影响出租人的生活。一般来说，只要承租人能按时支付租金，承租人就能在租赁期内妥善保管和使用房屋和房屋用品，并确保房屋和房屋用品在租赁期届满时按约定返还。在整套租赁中，房屋、房屋设施和电器的安全和维修是一个复杂而重要的问题。从实际情况来看，一般可分为两种情况：一种是出租人有时间和能力经常照顾和修复房屋、房屋设施和电器；另一种情况是，他没有时间和能力经常照顾和修复房屋、房屋设施和电器。出租人应根据自己的不同情况制定不同的合同条款。几年前，根据承租人代理的两份房屋租赁合同引起的赔偿纠纷，上海房产资深律师撰写并发表了一篇法律文章同一租赁房屋损坏，约定不同责任（见《中国妇女日报》2017年4月12日），是关于租赁期间火灾造成的纠纷，由于前一份租赁合同中没有关于房屋，即房屋内物品维护条款的约定，房屋火灾原因尚未确定，既有电线老化的可能性，也有承租人未能及时切断房屋内的电器，使用的电器属于三无产品的可能性，法院判决出租人和承租人分担火灾损失。在另一个房屋租赁在房屋的火灾损失中，由于房屋出租人退休的孟和他的妻子想去上海照顾即将生孩子的女儿一段时间，考虑到他们没有能力和时间负责房屋和房屋内物品的维修和保证，一些承租人还负责房屋租赁合同造成的损失超过10年，如果承租人和其他电器在使用期间后也负责使用了5万元。最终的结果是，承租人不仅承担了自己的损失，而且还赔偿了出租人孟和他的妻子4万元的损失。这是因为合同中的协议起着作用。因为处理合同引起的纠纷和损失，只能是合同中的协议。

　　出租人还应特别注意两个问题：一是房屋内的设备和设施，以及使用中应注意的问题，必须告知承租人。告诉方式最好写在合同中或书面告知，承租人知道，注意，当然，可以避免危险，即使有危险，首先由于承租人注意不足，承租人应承担全部或主要责任；未告知承租人使用损坏的，由出租人承担主要或全部责任。
 

　　三、准确了解承租人的身份信息和房屋使用情况。

　　承租人出租房屋，无论是部分租赁还是整体租赁，都应了解承租人的准确身份信息和房屋的真实用途。

　　了解承租人身份信息的方式不仅要在房屋租赁合同中注明其身份信息，还要留下承租人身份证复印件或其他有效身份证件，如工作证、驾驶证等。上海房产资深律师除了在房屋租赁合同中注明居住用途外，最好要求出租人出示在某单位工作的证明或工作证。如果只在服务租赁合同中注明是房屋的居住和使用，而没有关于承租人工作的具体信息，如果承租人在租赁房屋中从事违法犯罪活动，出租人有时会责怪他。因为中国《治安处罚法》第五十七条明确规定：房屋出租人将房屋出租给没有身份证的人，或者不按照规定登记承租人姓名、身份证类型、号码的，处二百元以上五百元以下罚款。

　　“房屋出租人明知利用房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款，情节严重的，处五日以下拘留，可以并处500元以下罚款。”在司法实践中，也时有发生房屋出租人将房屋出租给给无身份证件的人，且最后房屋的出租人又被认定为在房屋内进行了违法犯罪活动的，而在此期间，房屋出租人又没有向公安机关报告，即使最后查证的结果是出租人对此并不知情，但仍然会给出租人带来极大的麻烦。而且，这些都是可以是房屋出租人预先在签订《房屋租赁合同》时予以克服和避免的。